【2026年最新】亡くなった親の不動産がわからない？「所有不動産記録証明制度」の活用法と注意点

• 2026年11月13日
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県外にお住まいの方から、次のようなご相談をいただくことがありました。

「田布施町に住んでいた父親が亡くなりました。父は不動産をいくつか持っていたようなのですが、全容がわかりません。手元に固定資産税の納税通知書はあるものの、これだけで全部なのか不安です」

親と離れて暮らしていた場合、見知らぬ土地にある不動産の相続は、何から始めればよいのかわからず、途方に暮れてしまうことがあります。

「固定資産税の納税通知書を見れば、所有している不動産はすべてわかるのではないか」と考える方も少なくありません。

しかし、納税通知書だけでは、所有不動産の全体を把握できないことがあります。

この記事では、離れて暮らしていた親の不動産を調べるための基礎知識と、2026年（令和8年）2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」について、できるだけわかりやすく解説します。

1. 「固定資産税の通知書」だけでは不十分な理由

毎年春になると、不動産の所有者には「固定資産税の納税通知書」が届きます。通知書には、課税対象となっている土地や建物の一覧が記載された「課税明細書」が同封されていることがあります。

そのため、納税通知書を確認すれば、所有不動産をすべて把握できると思われがちです。

しかし、納税通知書には記載されない不動産が存在します。通知書だけを頼りに相続手続きを進めると、後になって別の不動産が見つかり、手続きをやり直すことになりかねません。

通知書だけでは全体を把握しにくい主な理由は、次の3つです。

① 通知書は「市町村ごと」に発行される

固定資産税は、原則として不動産が所在する市町村が課税する税金です。東京23区の場合は、東京都が課税します。

そのため、納税通知書には、基本的にその市町村内にある不動産が記載されます。

たとえば、お父様が田布施町に自宅を持ち、隣の市に駐車場、さらに遠く離れた他県に山林を所有していたとします。

この場合、田布施町から届く納税通知書には、田布施町にある不動産が記載されます。他の市町村にある不動産については、それぞれの市町村から別の通知書が届きます。

他県から届いていた通知書を親御さんが紛失していたり、見つけられなかったりすると、その不動産の存在に気づけない可能性があります。

② 「税金がかからない不動産」は把握しにくい

固定資産税には「免税点」という仕組みがあります。一定の条件に該当し、課税標準額が免税点未満となる場合には、固定資産税が課税されません。

税金が課税されない不動産は、納税通知書や課税明細書だけでは把握しにくいことがあります。

また、近隣の人たちと共同で利用している私道や、評価額が低い山林・原野なども、課税されない、または免税点未満となる場合があります。

ただし、実際の扱いは不動産の状況や自治体の運用によって異なります。「私道や山林なら必ず通知書に載らない」という意味ではありません。

③ 共有不動産の代表者が別の人になっている

親戚や兄弟と共同で不動産を所有している場合、固定資産税の納税通知書が共有者の代表者に送られることがあります。

お父様が共有者であっても、代表者になっていなければ、ご自宅に保管されている通知書には記載されていない可能性があります。

このように、固定資産税の納税通知書は、税金を納めるための書類です。所有している不動産をすべて証明する一覧表ではありません。

2. 全国を検索できる「所有不動産記録証明制度」とは？

「それでは、見知らぬ土地にある不動産を、どのように探せばよいのでしょうか」

これまでは、親御さんの記憶や手元の資料を確認しながら、心当たりのある市町村役場で「名寄帳」を確認する方法などが中心でした。

ただし、名寄帳に記載される範囲や、非課税の不動産・未登記建物の扱いは自治体によって異なります。

こうした相続人の負担を軽くし、相続登記の漏れを防ぐため、2026年（令和8年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

これは、登記官が、請求者の指定した氏名や住所などの検索条件をもとに、全国の登記記録を検索し、所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にして証明書として交付する制度です。

ただし、登記上の氏名や住所が指定した検索条件と異なる場合、その不動産は一覧に含まれないことがあります。

全国の不動産をまとめて検索できる

これまでは、不動産がありそうな市町村を予想し、それぞれの役所に問い合わせる必要がありました。

所有不動産記録証明制度では、指定した検索条件をもとに、全国の登記記録を検索できます。

ただし、検索条件と登記記録が一致しない不動産や、登記されていない建物などは対象外となるため、「必ずすべて見つかる制度」とは限りません。

固定資産税が課税されていない不動産も対象になる可能性がある

固定資産税の納税通知書だけでは把握しにくい私道や、評価額が低い山林などであっても、法務局に所有権の登記名義人として記録されていれば、検索結果に含まれる可能性があります。

最寄りの法務局で手続きできる

田布施町に住んでいたお父様の不動産を調べる場合でも、必ず山口県まで行く必要はありません。

全国の法務局・地方法務局で請求でき、書面による請求のほか、郵送やオンラインによる請求にも対応しています。請求から交付までの日数は、請求先の法務局によって異なります。

3. どうやって請求するの？手続きの流れ

ここでは、所有不動産記録証明書を請求する際の基本的な流れを確認します。

誰が請求できるのか？

誰でも請求できるわけではありません。

請求できるのは、主に次の方です。

• ・登記記録上の所有者本人
• ・亡くなった方の相続人
• ・その他の一般承継人

今回のように、亡くなったお父様の相続人である息子さんが請求する場合は、相続人であることを確認できる戸籍謄本などの書類を提出します。

どこで請求できるのか？

全国の法務局・地方法務局で請求できます。

窓口で請求できるほか、書面を郵送する方法や、オンラインで請求する方法もあります。

オンライン請求では、必要書類もオンラインで提出する必要があるため、手続きに不慣れな場合は、事前に法務局へ確認すると安心です。

必要な書類は？

必要書類は、請求する人や請求方法によって異なります。

所有者本人が請求する場合は、次のいずれかが基本となります。

• ・印鑑証明書と実印を押した請求書
• ・マイナンバーカードや運転免許証など、本人確認書類の写し

相続人が請求する場合は、これらに加えて、被相続人との関係や相続人であることを確認できる戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写しなどが必要になります。

過去の氏名や住所を検索条件にする場合は、その氏名や住所の変更履歴を確認できる戸籍の附票や住民票の除票などが必要になることがあります。

必要書類は個別の事情によって異なるため、請求前に法務局へ確認することをおすすめします。

手数料はいくらかかる？

手数料は、検索条件の件数と証明書の通数に応じて計算されます。

検索条件1件、証明書1通の場合の手数料は、次のとおりです。

たとえば、検索条件を4件指定し、証明書を1通請求する場合、書面請求では「1,600円×4件」で計算します。

過去の住所を追加して検索する場合は、その検索条件の分だけ手数料が加算されます。

4. 知らないと怖い！制度を利用する際の「3つの落とし穴」

所有不動産記録証明制度は便利な仕組みですが、これだけで不動産を完全に把握できるとは限りません。

システム検索を利用する制度だからこそ、いくつか注意点があります。

落とし穴①：「古い住所」のままになっている不動産は出てこない

最も注意したいのが、登記上の住所と現在の住所が異なるケースです。

所有不動産記録証明制度は、請求者が指定した氏名や住所などの検索条件をもとに検索します。登記上の氏名や住所が検索条件と異なる場合、その不動産は一覧に含まれないことがあります。 (moj.go.jp)

たとえば、お父様が30年前に別の県に住んでいた時期に、別荘地を購入したとします。

その後、田布施町へ引っ越したものの、別荘地の登記上の住所を変更していなかった場合、登記記録上の住所は以前の住所のままになっている可能性があります。

この状態で、田布施町の住所だけを検索条件にすると、別荘地が一覧に含まれないことがあります。

引っ越しを繰り返していた親御さんの場合は、戸籍の附票や住民票の除票などで、過去の住所を確認します。

そのうえで、現在の住所だけでなく、登記に使われていた可能性のある過去の住所も検索条件に加えることが大切です。

検索条件を追加する場合は、その分の手数料が加算されます。

落とし穴②：「未登記の建物」は対象外

家を建てたり増築したりした場合、本来は建物の登記を行います。

しかし、古い建物や敷地内の倉庫などには、登記がされていない「未登記建物」が存在することがあります。

法務局に登記記録がなければ、所有不動産記録証明制度で検索しても一覧には含まれません。

未登記建物がないかどうかは、固定資産税の納税通知書や名寄帳などで確認します。

ただし、納税通知書や名寄帳に記載される範囲は、自治体や不動産の状況によって異なります。

そのため、新制度の証明書だけに頼るのではなく、次の資料を見比べながら確認することが大切です。

• ・所有不動産記録証明書
• ・固定資産税の納税通知書
• ・課税明細書
• ・名寄帳
• ・登記事項証明書
• ・売買契約書や権利証などの手元の資料

落とし穴③：該当する不動産がなくても手数料がかかる

過去の住所を含めて検索しても、「該当する不動産はありませんでした」という結果になることがあります。

この場合でも、検索条件に基づく検索が行われた以上、原則として手数料は返還されません。

ただし、請求内容や添付書類の不備など、個別の事情によって取扱いが異なる場合があります。詳細は請求先の法務局に確認してください。

5. なぜ、今すぐ不動産を正確に把握すべきなのか？

なぜ、ここまでして見知らぬ土地の不動産を確認しなければならないのでしょうか。

その理由の一つは、相続登記の申請が義務化されているためです。

2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。

正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する必要があります。

なお、2024年4月1日より前に発生した相続も、相続登記の義務化の対象となります。未登記の場合は、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

さらに、2026年（令和8年）4月1日からは、不動産の所有権の登記名義人について、住所や氏名・名称の変更登記も義務化されました。

住所や氏名・名称に変更があった場合は、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2026年4月1日より前に住所や氏名・名称が変更されていた場合も対象となり、原則として2028年（令和10年）3月31日までに変更登記を申請する必要があります。

「遠くて価値もない土地だから、よくわからないまま放置しておこう」と考えてしまう方もいるかもしれません。

しかし、相続した不動産を把握しないまま放置すると、相続登記や管理の問題が複雑になる可能性があります。

まずは、どこにどのような不動産があるのかを確認することが、相続手続きの出発点です。

6. リストを手に入れた後の「次のステップ」

所有不動産記録証明書を取得し、お父様が所有していた不動産の全体像が見えてきたら、次の作業に進みます。

登記事項証明書を取得する

証明書の一覧に記載された不動産について、一つひとつの登記内容を確認できる「登記事項証明書」を取得します。

登記事項証明書には、所有者や共有持分、抵当権などの情報が記載されています。

「親戚と共有になっていないか」「昔の借金の担保である抵当権が残っていないか」など、今後の相続や売却に関わる重要な内容を確認できます。

現地を確認し、価値や使い道を考える

実際に土地や建物がどのような状態なのかを確認します。

建物の老朽化、道路との接し方、境界、雑草や樹木の状況など、登記記録だけではわからない点もあります。

そのうえで、売却できそうか、管理を続けられるか、活用できるかなどを検討します。

相続した土地については、一定の要件を満たす場合に「相続土地国庫帰属制度」を利用できる可能性もあります。

ただし、この制度は自治体への寄付制度ではありません。相続または遺贈によって取得した土地について、法務大臣の承認を受け、一定の負担金を納付した場合に、土地を国庫へ帰属させる制度です。利用には要件があるため、個別に確認が必要です。

遺産分割協議と名義変更を行う

相続人の間で、誰が不動産を引き継ぐのかを話し合います。

遺産分割協議がまとまったら、協議の内容に応じて相続登記を申請します。

話し合いがまとまらず、相続登記の申請が難しい場合には、相続人申告登記という制度を利用できることがあります。ただし、相続人申告登記をしただけで、不動産の売却や抵当権の設定ができるわけではありません。売却などを行う場合は、別途、相続登記が必要です。

最後に：一人で抱え込まず、頼れる相談先を見つける

見知らぬ土地にある不動産、相続に関する法律、法務局での手続き。

親御さんを亡くされた直後は、心身ともに大きな負担を感じていることもあります。そのうえ、これらをすべて一人で進めるのは簡単ではありません。

固定資産税の納税通知書を確認し、所有不動産記録証明制度を利用して不動産の全体像を把握することは、相続の大切な第一歩です。

しかし、その後には、「この不動産をどう処分するのか」「誰も住まない実家をどう管理するのか」「遠方からどのように手続きを進めるのか」といった実務上の問題が残ります。

不明な点や、調査を進める中で「これはどういう意味だろう」と迷うことがあれば、一人で悩まず、相談内容に応じた窓口へ相談しましょう。

登記や相続手続きは司法書士、相続税や税務申告は税理士、不動産の売却や管理は不動産会社など、問題ごとに相談先を分けることが大切です。

地域の事情に詳しい相談窓口であれば、現地確認や不動産の管理、売却に関する相談をまとめて進められる場合もあります。

皆様の不安が少しでも軽くなり、安心できる日常に早く戻れることを心より願っています。

不動産に関するお問い合わせ

※本記事は、2026年時点の法務省などの公式情報をもとに作成しています。制度の内容、手数料、必要書類、申請期限などは変更される場合があるため、実際に請求・申請する際は、最新の法務省公式情報または請求先の法務局でご確認ください。