相続登記が義務化されたけど…先祖の名義のまま放置していたら過料になるの？

• 2025年8月5日
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「何十年も前から、土地や建物が先祖の名義のままになっている」

「相続登記をしていないけれど、過料や罰金の対象になるの？」

このように、古い不動産の名義について不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。正当な理由がないまま相続登記を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

ただし、先祖の名義のままになっているからといって、すぐに過料が科されるわけではありません。

この記事では、相続登記の義務化について、古い相続の扱いや申請期限、放置した場合に起こり得る問題をわかりやすく解説します。

相続登記の義務化とは

相続登記とは、土地や建物を相続したときに、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。

これまでは、相続によって不動産を取得しても、相続登記をするかどうかは基本的に任意でした。

しかし、相続登記がされないまま長期間放置されると、登記簿を見ても現在の所有者が分からない不動産が増えてしまいます。

こうした問題を解消するため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

義務の対象となる人

対象となるのは、相続や遺言によって不動産の所有権を取得した相続人です。

相続人は、原則として、相続が開始したことと、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。　法務省 相続登記の申請義務化について

遺産分割協議によって不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。

過料の対象になる場合

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。

ここで注意したいのは、「罰金」ではなく「過料」だという点です。

過料は行政上の制裁であり、刑事罰である罰金とは異なります。

また、期限を過ぎたら自動的に過料が科されるわけではありません。法務局から申請を促す催告が行われ、その後も正当な理由なく申請しない場合に、過料の対象となる可能性があります。

先祖の名義のままでも対象になる？

結論からいうと、2024年4月1日より前に発生した相続も、相続登記の義務化の対象になります。

たとえば、祖父母や曽祖父母が亡くなった後、相続登記をしないまま土地や建物が先祖の名義になっている場合です。

このような古い相続については、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

ただし、2024年4月以降に相続によって不動産を取得したことを知った場合は、2027年3月31日ではなく、原則としてその日から3年以内が期限です。

具体例

1975年に祖父が亡くなった場合

祖父が1975年に亡くなり、土地の名義が現在も祖父のままになっているケースです。

この場合も、相続登記の義務化の対象となります。原則として、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

ただし、相続人が非常に多い、相続人の調査に時間がかかる、遺産分割協議がまとまらないなど、正当な理由がある場合は、個別の事情によって扱いが異なることがあります。

2025年に親が亡くなった場合

2025年に親が亡くなり、自分が不動産を相続したことを知った場合は、原則として、その日から3年以内に相続登記を申請します。

この場合、2027年3月31日までという一律の期限ではありません。

放置しても大丈夫とは限らない

先祖の名義のままになっているからといって、すぐに過料が科されるとは限りません。

しかし、相続登記を長期間放置すると、将来的にさまざまな問題が起こる可能性があります。

売却や活用が進めにくくなる

不動産を売却する場合、原則として現在の所有者が登記上も明確になっている必要があります。

相続登記をしないままでは、相続人が自分の名義で売却したり、担保を設定したりすることは基本的にできません。

売却や活用を進めるためには、まず相続関係を整理し、必要な相続登記を行う必要があります。

相続人が増えて話し合いが難しくなる

相続登記をしないまま相続人が亡くなると、次の世代へ相続が発生します。

その結果、相続人の数が増え、関係者の中に面識のない人が含まれることもあります。

相続人が増えるほど、遺産分割協議や戸籍の収集が複雑になり、手続きに時間や費用がかかる可能性があります。

所有者不明土地の問題につながる

相続登記をしないまま長期間放置すると、登記簿を確認しても現在の所有者や相続人が分からない、または所有者の所在が分からない状態になることがあります。

このような土地は、いわゆる所有者不明土地の問題につながります。

所有者不明土地になると、土地の管理や売却、公共事業、災害対策などを進める際に、関係者の調査や合意形成が難しくなることがあります。

相続登記の義務化は、こうした不動産を増やさないための制度でもあります。

相続人申告登記とは

相続登記の期限までに遺産分割協議がまとまらない場合などに利用できる制度として、「相続人申告登記」があります。

相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局に申告する制度です。

相続人申告登記を行っても、不動産の所有権が自分の名義に変更されるわけではありません。

しかし、遺産分割協議がまとまらず、期限内に相続登記を申請することが難しい場合には、相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。

ただし、後日、遺産分割協議が成立し、その内容に基づいて不動産を取得した場合は、遺産分割成立日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

過料の対象にならない正当な理由

相続登記をしていない事情によっては、「正当な理由」があると認められる場合があります。

たとえば、次のようなケースです。

• 相続人が極めて多く、相続人の調査に時間がかかっている
• 相続人の中に行方が分からない人がいる
• 遺産の範囲や相続人について争いがある
• 相続人に重い病気などの事情がある
• 申請に必要な書類の収集が難しい事情がある

ただし、どのような事情が正当な理由に当たるかは、個別のケースによって判断されます。

「古い相続だから大丈夫」「手続きが面倒だから仕方がない」と自己判断せず、早めに法務局や司法書士などへ相談することが大切です。

今から確認できること

先祖の名義のままになっている不動産がある場合は、次のような順番で確認しましょう。

登記簿を確認する

まずは、土地や建物の登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人を確認します。

法務局の窓口で取得できるほか、登記情報提供サービスを利用して登記情報を確認する方法もあります。

確認する主な項目は、次のとおりです。

• 土地や建物の名義人
• 共有者の有無
• 住所や氏名の記載
• 抵当権などの権利関係
• これまでに行われた相続や売買の登記

相続人の範囲を整理する

名義人がすでに亡くなっている場合は、戸籍をたどって相続人を確認します。

何代も前の相続になると、相続人の数が増えている可能性があります。

自分だけで判断せず、専門家に相談しながら相続関係を整理すると、手続きを進めやすくなります。

家族で話し合う

相続人が確認できたら、誰が不動産を取得するのか、売却するのか、管理を続けるのかなどを話し合います。

不動産を相続したくない人がいる場合でも、相続放棄には期限などの注意点があります。

相続登記と相続放棄は別の手続きですので、早めに専門家へ確認しましょう。

専門家に相談する

相続人が多い場合や、長期間登記がされていない場合は、戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかることがあります。

期限が迫ってから慌てないためにも、法務局や司法書士などに相談し、必要な手続きや書類を確認しておくと安心です。

まとめ：すぐに過料ではないが、早めの確認が大切

先祖の名義のままになっている不動産でも、直ちに過料が科されるわけではありません。

しかし、2024年4月1日より前に発生した相続も、相続登記の義務化の対象です。古い相続については、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

相続登記を長期間放置すると、次のような問題が起こる可能性があります。

• 売却や担保設定が進めにくくなる
• 相続人が増えて話し合いが難しくなる
• 戸籍の収集や相続人調査に時間がかかる
• 所有者不明土地の問題につながる
• 手続きにかかる費用や負担が大きくなる

まずは、登記簿を確認し、誰の名義になっているのかを把握することから始めましょう。

相続人が多い場合や、何代も前から名義が変わっていない場合は、早めに法務局や司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

当社では、相続した不動産や、先祖の名義のままになっている土地・建物についてのご相談も承っています。

売却や活用を検討している方は、登記の状況や相続関係を確認したうえで、今後の進め方を一緒に整理していきます。お気軽にご相談ください。 お問い合わせページ