【わかりやすく解説】山口県にはない「準都市計画区域」とは？土地探しに関わるまちづくりのルール

• 2026年11月12日
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はじめに：目に見えない「まちづくりのルール」を知る

家を建てたり、新しい事業を始めるために土地を購入したりするとき、不動産情報の中で「市街化区域」や「市街化調整区域」といった、普段はあまり使わない言葉を目にすることがあります。

これらは、都市計画法に基づいて定められた土地利用上の区分です。都市計画法は、道路や公園などの整備、土地の利用方法、建物の建て方などについて定め、無秩序な開発を防ぎながら、計画的なまちづくりを進めるための基本的な法律です。

都市計画区域では、必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。市街化区域は、すでに市街地となっている区域や、今後、計画的に市街化を進める区域です。一方、市街化調整区域は、市街化を抑えるための区域とされています。

では、都市計画区域の外側にある土地には、まちづくりのルールがまったくないのでしょうか。

実際には、都市計画区域外でも、開発や建築が進むことで、土地利用や周辺環境に影響が生じる場合があります。そこで、一定の地域に土地利用のルールを設けるために用意されているのが、「準都市計画区域」という制度です。

この記事では、都市計画区域と準都市計画区域の違いを整理しながら、準都市計画区域がどのような目的で指定されるのか、土地探しや建築にどのような影響があるのかを、できるだけわかりやすく解説します。

都市計画区域とは

土地探しを始めると、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き都市計画区域」といった言葉を目にすることがあります。

これらを理解するためには、まず「都市計画区域」がどのような範囲を指すのかを知っておく必要があります。

都市計画区域とは、人口や交通、土地利用の状況などを踏まえ、住宅地や商業地、道路、公園などを一体の都市として計画的に整備・開発・保全する必要がある区域のことです。都道府県が、地域の状況を確認したうえで指定します。

簡単にいえば、都市計画区域は、住宅や店舗などが無秩序に広がらないように、土地の使い方や建物の建て方を計画的に調整するための範囲です。

都市計画区域の主な区分

都市計画区域は、すべてが同じ扱いになるわけではありません。区域内の市街化の状況や、今後のまちづくりの方針に応じて、さらに区分されることがあります。

市街化区域

市街化区域とは、次のような区域です。

• ・すでに市街地が形成されている区域
• ・おおむね10年以内に、優先的かつ計画的に市街化を進める区域

住宅地や商業地などを計画的に整備していくことを基本としており、区域内では用途地域が定められるのが一般的です。

用途地域が指定されると、建築できる建物の種類や規模などに一定の制限が設けられます。そのため、市街化区域内の土地であっても、どのような住宅や店舗でも自由に建てられるわけではありません。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域です。

無秩序に住宅や店舗が増えることを防ぐため、開発行為や建築について、一定の許可や条件が必要になる場合があります。

農林漁業に関係する建物や、一定の要件を満たす開発など、例外的に認められるケースもあります。しかし、土地の広告に「建築可能」と記載されていても、実際には用途や申請者の要件などが関係することがあるため、個別の確認が必要です。

非線引き都市計画区域

都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域に分けられていない区域もあります。これを、非線引き都市計画区域といいます。

市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分」または「線引き」と呼ぶため、線引きがされていない都市計画区域を非線引き都市計画区域と呼びます。

ただし、非線引き都市計画区域だからといって、土地利用に関する制限がまったくないわけではありません。用途地域の指定や、一定規模以上の開発行為に対する許可制度などが適用されることがあります。

土地探しで確認したいこと

土地を購入するときは、広告に書かれた価格や面積だけでなく、その土地がどの区域にあるのかを確認することが大切です。

市街化区域であっても、用途地域や建ぺい率、容積率、接道条件によって、建築できる建物の内容は変わります。

一方、市街化調整区域や非線引き都市計画区域では、開発許可の要否や建築の可否について、より慎重な確認が必要です。

山口県との関係

山口県内にも都市計画区域は指定されています。山口県は、県内の都市計画区域について、区域区分や土地利用の方針を定める「都市計画区域マスタープラン」を作成しています。

ここで注意したいのは、「山口県には都市計画区域がない」という意味ではないことです。

この記事で取り上げる「準都市計画区域」は、都市計画区域とは別の制度です。

都市計画区域が、都市として一体的に整備・開発・保全する必要がある区域であるのに対し、準都市計画区域は、都市計画区域外であっても、一定の土地利用ルールを設ける必要がある場合に指定されます。

都市計画区域外なら自由なのか

都市計画区域外の土地について、「都市計画のルールがないため、どのような建物でも建てられる」と考えるのは危険です。

都市計画区域外であっても、農地法、森林法、建築基準法、宅地造成及び特定盛土等規制法など、別の法律による制限を受けることがあります。

また、一定の地域では、土地利用を計画的に調整するため、準都市計画区域が指定されることがあります。準都市計画区域では、用途地域や特定用途制限地域などの都市計画を定めることができます。

したがって、土地探しでは「都市計画区域内か区域外か」だけで判断せず、検討している土地にどのような法令や規制が適用されるのかを、自治体の担当窓口などで確認することが重要です。

次の章では、都市計画区域外に指定される「準都市計画区域」について、指定される条件や制度の目的を詳しく見ていきます。

準都市計画区域とは？指定される条件と目的

都市計画区域外の土地であっても、開発や建築が進むことで、将来的に土地利用の混乱や周辺環境への影響が生じることがあります。

このような地域に、一定の土地利用ルールを設けるための制度が準都市計画区域です。

都市計画区域のように、住宅地や商業地などを一体的に整備することを目的とするのではなく、無秩序な開発や用途の混在を防ぎ、土地利用を適切に整えることを主な目的としています。

準都市計画区域の定義

準都市計画区域は、都市計画法第5条の2に基づく制度です。

おおまかには、次の条件に当てはまる地域が対象となります。

つまり、準都市計画区域は、現在すでに市街地となっている場所だけでなく、今後の開発によって土地利用の混乱が生じる可能性がある場所も対象となり得る制度です。

なぜ指定されるのか

都市計画区域外では、都市計画区域内と同じような土地利用の仕組みが適用されない場合があります。

そのため、幹線道路沿いや高速道路のインターチェンジ周辺などで、住宅、店舗、倉庫、事業所などが無秩序に建てられると、次のような問題が起こる可能性があります。

• ・住宅と店舗・倉庫などの用途が混在する
• ・農地が個別に転用され、周辺の土地利用が不安定になる
• ・大規模な店舗などが集まり、交通や景観に影響が生じる
• ・道路や上下水道などの整備と、建築や開発の進み方が合わなくなる
• ・周辺環境や地域の景観が変化する

準都市計画区域は、こうした問題が深刻になる前に、一定のルールを設けて土地利用を整えるための制度です。国土交通省も、散発的な都市的土地利用や用途の混在などを防ぐ制度として位置づけています。

指定される可能性がある場所

準都市計画区域は、どのような都市計画区域外でも指定できるわけではありません。

たとえば、次のような地域では、将来的な開発の可能性や土地利用への影響が検討されることがあります。

• ・高速道路のインターチェンジ周辺
• ・幹線道路沿い
• ・大規模な商業施設が立地する可能性のある地域
• ・すでに一定の建築物が集まっている地域
• ・開発や建築が進み、周辺の農地・景観への影響が懸念される地域

一方で、開発の可能性が極めて低い山間部や、他の法律による規制によって開発が見込まれない地域などは、通常、準都市計画区域に含める必要性が低いとされています。

指定されると何が変わるのか

準都市計画区域に指定されると、その区域内では一定の都市計画を定められるようになります。

代表的なものは、次のとおりです。

ただし、準都市計画区域で定められる都市計画は、都市計画区域内とまったく同じではありません。準都市計画区域では、制度の目的に応じて、定められる地域地区が限定されています。

土地探しへの影響

準都市計画区域内の土地を購入する場合は、「都市計画区域外だから規制が少ない」と単純に考えないことが大切です。

区域内では、用途地域や特定用途制限地域などによって、建築できる建物の用途や規模が制限されることがあります。

たとえば、店舗や倉庫、事業用建物を建てたい場合、住宅用地として利用する場合とは異なる確認が必要です。

土地を検討するときは、次の点を確認しましょう。

準都市計画区域に該当するかどうかは、不動産広告だけでは分かりにくい場合があります。購入前には、市町村の都市計画担当課や建築担当課に確認するのが安全です。

山口県に準都市計画区域があるのか

山口県が公開している最新の開発許可関連資料「都市計画法 開発許可ハンドブック（令和7年10月改訂）」では、令和7年4月1日現在、山口県内に準都市計画区域はないとされています。

制度を知る意味

山口県内に準都市計画区域が指定されていないとしても、この制度を知っておく意味はあります。

土地探しでは、「都市計画区域外」「市街化区域ではない」といった情報だけを見て、建築の自由度が高いと判断してしまうことがあります。

しかし、実際には、準都市計画区域の指定の有無にかかわらず、農地法、森林法、建築基準法、景観法など、複数の法律が関係する場合があります。

土地を購入するときは、区域の名称だけで判断せず、その土地にどのような建物を建てたいのかを明確にしたうえで、関係する規制を一つずつ確認することが大切です。

まとめ

準都市計画区域は、都市計画区域外であっても、無秩序な開発や用途混在の建築が進むことで土地利用の混乱が生じるおそれがある地域に、一定のルールを設けるための制度です。

土地探しでは、「都市計画区域外だから自由に使える」と判断せず、建てたい建物や土地の利用目的を明確にしたうえで、不動産業者や自治体の担当窓口に確認することが大切です。

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