農地の種類とは？――知らずに手を出すと後悔する「土地の本質」

2025年10月31日
ブログ

不動産の世界では「土地」とひとくちに言っても、その性格や法律上の制約はさまざまです。
中でも「農地」は、最も誤解されやすい土地のひとつ。
「安いから」「広いから」「将来宅地にできそうだから」と、軽い気持ちで手を出すと、取り返しのつかないトラブルになることもあります。

この記事では、農地の種類と、取引の際に絶対に押さえておくべき注意点を解説します。

農地の基本 ――「農地法」で厳しく守られている土地

まず押さえておきたいのは、農地は農地法という特別な法律で守られている土地だということです。
つまり、農業以外の目的には原則として使えません。

そして、農地には大きく分けて次の4つの種類があります。

① 第1種農地 ―― 最も守られた「手を出してはいけない土地」

第1種農地は、良好な農業条件を備えた優良農地。
田んぼや畑として最も生産性が高く、農地法上も転用（宅地や駐車場などへの変更）はほぼ不可能です。

地元の農業委員会でも「開発不可」とされることが多く、
「いずれ宅地にできるかも」と思って買うのは危険です。

　🟡 警告：
　50年後、農業構造が変わるかもしれない――そう思うかもしれません。
　しかし、現実には50年経っても“農地のまま”であるケースが圧倒的です。
　法律も地域計画もそう簡単には変わりません。
　「今は農地でも、いつか宅地にできる」といった“楽観論”は、現場では何度も破綻しています。

② 第2種農地 ―― 条件つきで転用が可能な土地

第2種農地は、市街地に近く、周辺に住宅や道路があるなど、
将来的に転用の可能性がある農地です。

ただし、転用には農業委員会と知事の許可が必要で、
「誰が」「何の目的で」「どのように使うのか」が厳しく審査されます。

たとえ隣に家が建っていても、
「ただの投資目的」では許可が下りないことも珍しくありません。

③ 第3種農地 ―― 市街化区域内の農地で、転用が比較的容易

第3種農地は、都市計画法でいう市街化区域内にある農地です。
すでに住宅地や商業地として開発が進んでいるエリア内にあるため、
農地法上も転用が比較的容易です。

市街化区域内の農地は、農業委員会への届出だけで宅地に転用できる場合もあります。
ただし、登記や地目変更の手続き、インフラ整備（上下水道など）には費用がかかるため、
「すぐに家が建てられる」とは限りません。

④ その他の分類 ―― 農用地区域内農地とそれ以外

さらに注意すべきは、
「農用地区域内農地（農振農用地）」と呼ばれる市町村が農業専用に定めた区域です。

ここは、たとえ第3種であっても原則転用不可。
農業振興地域整備計画から除外されない限り、
一切の開発は認められません。

除外申請が通るには数年単位の時間と、行政協議・地元調整が必要になります。

現場からの警鐘 ―― 「50年後」ではなく「今」どう使うか

私がこれまで見てきた中で、
「将来は宅地になると思って買った農地」が、
何十年経ってもそのまま放置され、草木に覆われたままのケースがいくつもあります。

なぜか？
それは、農地法や都市計画の基本構造が“簡単に変わらない”からです。

瓦屋根もスレートも50年は持たない。
防蟻処理だって5年保証。
エコキュートも給湯器も20年が限界。
――なのに、土地だけは「50年後には価値が上がる」と信じて買ってしまう。

これほど危うい投資判断はありません。

まとめ ―― 農地は「安い土地」ではなく「制限の多い土地」

種類	特徴	転用の可否
第1種農地	農業条件が最も良い	原則不可
第2種農地	市街地に近い	条件付き許可制
第3種農地	市街化区域内	届出で可
農用地区域内農地	農業専用区域	原則不可

農地を扱うときは、
「何種か」だけでなく、
「都市計画区域か」「農振地域か」まで確認することが重要です。

そして何より、
“今”何に使えるのかを見極めてください。
未来に期待して土地を買うのではなく、
現実の法制度を理解した上で判断する――それが、不動産の基本です。

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