【43条但し書き】相場より安い土地の正体とは？法改正後の「43条2項1号・2号」を徹底解説
物件探しをしていると、相場よりも手頃な価格の土地を見つけることがありますよね。
「お、これは！」と思って詳細を見ると、備考欄に「43条但し書き（または43条2項1号・2号）」と書かれている……そんな経験はありませんか？
「専門用語すぎてよくわからない」 「なんとなくリスクがありそう」
そう感じてスルーしてしまう方も多いですが、実はこれ、条件さえクリアすれば、予算内で希望のエリアに住めるチャンスになるかもしれません。
今回は、不動産探しのキーポイントになる「43条但し書き」について、法律の基礎から最新の法改正事情まで、わかりやすく解説します。
そもそも「家を建てていい土地」のルールとは？
まず、基本のルールをおさらいしましょう。
建築基準法では、家を建てるための大原則として「接道義務（せつどうぎむ）」があります。
接道義務とは？ 幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない。
これは、火事や地震が起きたときに、消防車や救急車がスムーズに入れるようにするためのルールです。
しかし、日本には古い街並みがたくさんあります。 「昔から家が建っているけど、目の前の道が狭い」とか「奥まった土地で道路に接していない」という場所は山ほどあります。
そこで救済措置として登場するのが、今回のテーマである特例ルールです。
「43条但し書き」ってなに？（現在は名称が変わっています！）
「道は狭いけれど、広い空き地が近くにあるから安全上問題ないよね」 「交通量が少ないから、特別に家を建てていいよ」
このように、特定行政庁（自治体など）の許可を得ることで、接道義務を満たしていなくても家を建てられる特例、それが通称「43条但し書き道路」です。
⚠ ここが重要！法律が変わりました
実は2018年（平成30年）の法改正で、「43条但し書き」という言葉は条文から消え、現在は以下の2つに分類されています。
① 43条2項1号（認定）
自治体が定めた基準を満たせば「認定」されるもの。比較的ハードルが明確です。
② 43条2項2号（許可）
建築審査会の同意を得て「許可」されるもの。個別の審査が必要になります。
不動産のプロの間では今でも「但し書き」と呼ぶことが多いですが、正式には「43条2項」として扱われていることを覚えておきましょう。
なぜこの土地は相場より「安い」のか？
この条件が付いた土地は、周辺の一般的な土地相場に比べて割安に設定されることが多いです。
その理由は、単純に「家を建てるための手続き（手間）が必要だから」です。
一般的な土地なら、買ってすぐに建築確認申請を出せますが、この土地の場合はその前に「認定」や「許可」を取得しなければなりません。
・許可・認定の取得に時間がかかる
・申請費用がかかる
・セットバック（道路を広げるために敷地を後退させる）が必要な場合がある
こうした「ひと手間」がかかる分、価格が抑えられているのです。
逆に言えば、この手間を惜しまなければ、人気のエリアで広めの土地を安く手に入れられる可能性があるということです。
購入前にチェックすべき3つのポイント
「安いから買っちゃおう！」と即決するのは危険です。 購入を検討する際は、以下のポイントを必ず確認しましょう。
1. 「認定（1号）」か「許可（2号）」か
その土地がどちらに該当するかで、手続きの難易度が変わります。「認定」の方が基準が明確なため、
比較的スムーズに進む傾向があります。
2. 住宅ローンの取り扱い
銀行によっては、「今の法律の基準（接道義務）を完全に満たしていない土地」に対して、融資を慎重に行う場合があります。 「土地は見つかったけどローンが通らない」とならないよう、事前の確認が不可欠です。
3. 将来の建て替え可能性
「今は許可が出ても、数十年後の建て替え時も絶対大丈夫」という保証はありません。そのエリアの条例や将来の計画について、ある程度把握しておく必要があります。
まとめ：プロと一緒に「賢い選択」を
「43条但し書き（43条2項）」の物件は、知識なしで手を出すには少しハードルが高いですが、
その仕組みを理解すれば、コストパフォーマンスの良いマイホームを実現する選択肢の一つになります。
大切なのは、その土地ごとの個別の条件（許可の見込みや道路状況）を正しく調査することです。
「この土地、気になるけど大丈夫かな？」「手続きはどうすればいいの？」 そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。
プロの視点でしっかりアドバイスさせていただきます。
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