若者に広がる住宅ローン“50年” ― 建築コスト増で「毎月の支払い」優先の時代へ

2025年10月26日
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本当に50年、大丈夫と言えるのか？ ―

はじめに：50年ローンが「新しい常識」に？

最近、20代・30代の若い世代を中心に、「50年ローン」を選ぶ人が増えています。
背景にあるのは、建築コストの高騰と土地価格の上昇です。

2020年代に入ってから、住宅建築の坪単価は上昇を続け、
木造住宅でも坪80万円前後というケースも珍しくありません。
結果として、35年ローンでは月々の返済負担が重く、
「少しでも支払いを減らしたい」として返済期間を50年に延ばす動きが広がっています。

しかし、ベテランの不動産業者として声を大にして言いたいのは──

「住宅ローンは長くすればするほど“安心”とは限らない」
ということです。

金融機関のリアル：「需要があるから商品化した」

銀行やネット銀行は、50年ローンの提供を次々と始めています。
背景には、

低金利時代で金利収入が減少

若年層の借入ニーズの拡大
といった構造的な事情があります。

金融機関にとっては、返済期間が長ければ利息収入も長く確保できるため、
需要がある限り、商品として成立します。

ただし、銀行も本音では「リスクが読めない」ことを理解しています。
50年先の金利動向や物価、不動産価値を正確に予測できる人は、誰もいません。
つまり、**金融機関が責任を持てるのは“貸す時点まで”**なのです。

若者のリアル：「月々払えるから大丈夫」は危険な錯覚

購入検討者の多くは、住宅ローンを「毎月の支払額」で考えます。
たしかに、50年返済にすれば35年返済より月々2～3万円安くなることもあります。
しかし、総返済額を見ると話は別です。

例）3,500万円を金利1.2％で借入した場合

35年返済：約4,200万円（総返済）

50年返済：約4,800万円（総返済）

なんと、総返済額は約600万円も多いのです。
「月々が楽になった分、将来を高く買っている」ことを忘れてはいけません。

ハウスメーカーのリアル：「月々○万円で建てられる」の裏側

ハウスメーカーや工務店の広告では、
「月々9万円で夢のマイホーム！」というキャッチコピーが増えました。
実はこの数字の裏には、50年返済を前提とした試算が含まれているケースもあります。

つまり、

「支払いが楽に見えるように設計された数字」
なのです。

本来なら、「家の性能」「将来の維持費」「資産価値」を踏まえて提案すべきところを、
「今の支払いだけ」で判断させてしまう。
これは、将来の生活設計を歪める危険があります。

FPのリアル：「50年ローンは“綱渡り”」

ファイナンシャルプランナーが最も懸念するのは、老後資金とのバランス崩壊です。

30歳で50年ローンを組めば、完済は80歳。
退職後も返済が続く計算です。
教育費、車の買い替え、親の介護、自分たちの老後資金――
人生の大きな出費が重なる中で、長期ローンは家計の自由度を奪う恐れがあります。

住宅の実寿命を無視した「50年返済」の矛盾

住宅そのものが50年間、何もせずに持つわけではありません。
ここを見落とすと、ローンだけ残って家が傷むという本末転倒な結果になりかねません。

項目	一般的な保証・耐用年数	備考
シロアリ防蟻処理	約5年ごとに再処理	放置すると構造材腐食リスク
スレート屋根	10〜15年で塗装・補修	放置で雨漏り→下地腐食
外壁（サイディング）	10〜15年で再塗装	目地シーリングの劣化に注意
エコキュート	10〜15年で交換	50年で3回交換の可能性
外構・給排水設備	20〜30年で補修・交換	経年劣化で配管トラブルも
室内設備（キッチン・風呂）	20年程度	更新費用は200万〜300万円規模

つまり、「50年のローン」と「50年持つ家」は別問題です。
住宅を維持するためには、10年ごとに100〜200万円程度のメンテナンスが必要。
トータルでは1,000万円近い維持費が発生することもあります。

ベテラン不動産業者からの警告

私が長年現場を見てきて痛感するのは、

「50年ローンは、未来を担保にした“安心の錯覚”だ」
ということです。

確かに、今の月々の支払いは楽になる。
でも、それは“将来の自分”が負担を引き受けているだけです。

家は「買える額」ではなく、「返せる額」で選ぶ。
これを忘れてしまうと、
・家の修繕費を出せずに老朽化が進む
・返済とリフォーム費が重なり家計が破綻する
・売ろうにも資産価値が下がって残債が消えない
といった現実が待っています。

結論：35年返済はまだ“標準”。50年は安易に選ぶべきでない

「50年ローン」という言葉だけを聞くと、時代の流れに思えるかもしれません。
しかし、冷静に見れば、それはリスクを未来に押し出す仕組みです。

住宅ローンを考えるときは、

35年返済＋リフォーム積立

30年返済＋中古＋リノベーション

共働き時代に繰上返済を前提にする
といった現実的な設計をすることが大切です。

最後に：

私は不動産業に携わって37年、
何百件もの住宅購入・売却・相談を見てきました。
その経験から言えるのは――

「家は人生を支えるものであって、縛るものではない」

50年ローンという数字の“安心感”に惑わされず、
ご自身と家族の将来を見据えた、地に足のついた住宅選びをしていただきたい。
それが、私からの率直なアドバイスであり、心からの願いです。

お問い合わせ

「◯◯◯の理由で、引っ越しするのだけれど、売るのが先ですか、引っ越し先を決めるのが先ですか？」「車のローンが残っているのですが、住宅ローンを借りることできますか？」「購入するのに、諸費用はどのくらいかかりますか?「売る前に必ずリフォームが必要ですか？」「売った後、どのような税金がかかりますか？」「〇〇〇で片付けたい」(離婚や相続による不動産売却など一人で悩まず)お気軽にご相談ください。

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