【2026年最新】相続した「田・畑」や「山林」を売却するには？農地特有のハードルと解決策

• 2026年11月2日
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親から相続した実家。そこには「田畑」と「山林」がついてきた

「親の実家を相続したけれど、家の隣にある広い畑や、裏の山まで自分の名義になってしまった」

親から実家を相続したものの、家だけでなく、田畑や山林まで引き継ぐことになり、管理や税金にお悩みではありませんか。

山口県内をはじめとする地方の不動産相続では、このようなお悩みを抱える方が少なくありません。

家だけであれば、リフォームして住む、賃貸にする、解体して更地にするなど、いくつかの方向性を考えやすいでしょう。しかし、そこに田畑や山林が含まれていると、売却や管理には土地の種類に応じた確認や手続きが必要になります。

遠方に住んでいる場合、現地の管理が難しく、夏場になると雑草や樹木について近隣から相談を受けることもあります。維持管理の手間がかかるうえ、固定資産税などの費用も継続して発生します。

「自分の代で整理したい」「子どもたちに負担を引き継がせたくない」と考える方も多いのではないでしょうか。

一方で、地元の不動産会社に相談しても、「農地や山林は取り扱いが難しい」と断られたり、売却を引き受けてもらえなかったりすることがあります。

田畑や山林は、一般的な宅地のように買主が見つかればすぐに売却できるとは限りません。農地を売買する場合の農地法上の許可、農用地区域にある農地の農振除外、森林の土地所有者届出、山林の境界確認など、土地の種類に応じた手続きや確認が必要です。

なぜ、田畑や山林の売却は、一般的な宅地より難しいのでしょうか。

この記事では、相続した田畑や山林の売却が難しい理由、相続登記や森林の土地所有者届出などの制度、農地転用や山林売却で確認したい費用、空き家と土地をまとめて手放す方法について、山口県など地方の不動産事情を踏まえてわかりやすく解説します

一般の土地とは何が違う？田畑と山林の売却が難しい理由

住宅が建っている宅地は、所有者が売却を希望し、買主との条件がまとまれば、一般的には売買契約を進めることができます。

しかし、地目が「田」「畑」である農地は、農地法による規制を受けます。農地を農地のまま売買・貸借する場合には、原則として農業委員会の許可が必要です。

農地を宅地や駐車場などに変更する場合も、農地転用の許可または届出が必要になります。さらに、その土地が農用地区域内にある場合は、転用の前に農振除外の手続きが必要となることがあります。

農地を取得する場合には、取得後に農地を効率的に利用できるか、必要な農作業に常時従事できるか、周辺の農地利用に支障がないかなどが確認されます。2023年4月からは、農地取得時の下限面積要件が廃止されましたが、農地法上の許可が不要になったわけではありません。

山林についても、農地とは異なる確認が必要です。

山林は、長期間管理されていないと、境界標や境界資料が見つからないことがあります。登記簿上の面積と実際の利用状況が異なる場合や、隣接地の所有者が分からない場合もあります。

また、登記上の地目が「山林」でなくても、実際に森林の状態となっている土地は、森林の土地所有者届出の対象となる可能性があります。

このように、田畑や山林は、買主が見つかればすぐに売却できるとは限りません。土地の利用状況、区域指定、境界、許可や届出の有無を確認しながら、売却方法を検討する必要があります。

【注意】放置すると過料や管理責任の問題も？近年の重要な制度改正

「売却が難しいなら、とりあえず今まで通り放置しておこう」と考えてしまう方もいるかもしれません。

しかし、相続した不動産を放置すると、登記や届出の義務を果たせない場合があるほか、雑草や樹木、土地の状態をめぐって近隣とのトラブルにつながる可能性があります。

1. 過去の相続にも関係する「相続登記の義務化」

相続登記の申請は、2024年4月1日から義務化されました。

不動産を相続で取得したことを知った相続人は、原則として、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。これは刑事罰である「罰金」とは異なり、行政上のペナルティです。

2024年4月1日より前に発生した相続も、相続登記が済んでいなければ義務化の対象です。すでに相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

相続人同士の話し合いがまとまらない場合は、相続人申告登記を利用できる場合があります。ただし、これは相続登記そのものに代わる売却準備ではないため、最終的には遺産分割の内容に応じた登記が必要です。

2. 山林特有の「90日以内」の届出

地域森林計画の対象となっている森林を相続や売買などで取得した場合は、森林の土地の所有者となった日から90日以内に、市町村長へ届出をする必要があります。

この届出は、登記の有無とは別の制度です。登記をしていない場合でも、対象となる森林を取得した場合は届出が必要です。対象となるかどうかは、土地の所在地を管轄する市町村の林務担当課などで確認できます。

相続開始から90日以内に遺産分割協議がまとまらない場合は、まず法定相続人の共有として届出を行い、後日、遺産分割によって所有者が決まったときに、改めて届出が必要となる場合があります。

届出を怠った場合には、森林法に基づく過料の対象となる可能性があります。相続登記の3年という期限とは別に、90日という短い期限がある点に注意が必要です。

3. 近隣トラブルにつながる「管理不全土地管理制度」

土地の管理が不十分で、他人の権利や法的利益が侵害されるおそれがある場合、利害関係人が裁判所に管理人の選任を申し立てることができる制度があります。

管理人が選任されると、状況に応じて必要な管理行為が行われ、その費用が所有者の負担となる場合があります。

また、隣地から越境した枝についても、所有者に切除を求めても対応しない場合や、所有者を知ることができない場合など、一定の要件を満たせば、越境された側が自ら切除できることがあります。

すべてのケースで直ちに強制的な工事や伐採が行われるわけではありませんが、土地を放置していると、近隣との関係や費用負担の問題に発展する可能性があります。

ニュースの裏側！「規制緩和」と「新制度」の現実

近年は、「農地が取得しやすくなった」「不要な土地を国に引き取ってもらえるようになった」といった情報を目にする機会が増えました。

これらは一定の選択肢を広げる制度ですが、誰でも簡単に利用できるという意味ではありません。

農地法の下限面積廃止＝「誰でも買える」ではない

2023年4月の農地法改正により、農地を取得する際の下限面積要件は廃止されました。

以前は、一定面積以上の農地を経営することが要件の一つとされていましたが、現在は面積要件がなくなっています。

ただし、次のような農地法第3条の許可要件は残っています。

• ・取得後、農地のすべてを効率的に利用して耕作すること
• ・必要な農作業に常時従事すること
• ・周辺の農地利用に支障を生じさせないこと

つまり、面積が小さいからといって、家庭菜園を希望する人に自由に売却できるわけではありません。

買主が農地を取得できるかどうかは、農業委員会による審査が必要です。売却を検討する場合は、買主を探す前に、農業委員会へ許可要件を確認しておくとよいでしょう。

相続土地国庫帰属制度は「何でも引き取る制度」ではない

2023年4月27日から、相続土地国庫帰属制度が始まりました。

この制度は、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、土地を国庫に帰属させることができる制度です。

ただし、申請すれば必ず国が引き取るわけではありません。

建物が建っている土地、担保権などが設定されている土地、境界や所有権の範囲について争いがある土地などは、申請できない、または承認を受けられない場合があります。

山林や農地であっても、制度の対象から一律に除外されているわけではありません。しかし、境界、管理状態、崖、工作物、樹木などの状況によって、要件を満たせない可能性があります。

申請には、土地1筆につき14,000円の審査手数料が必要です。承認された場合は、10年分の標準的な管理費用に相当する負担金を納めます。負担金は土地の種類や面積などによって算定方法が異なり、原則20万円を基本としながら、面積に応じて計算される場合もあります。

相続土地国庫帰属制度は、売却が難しい土地を手放す選択肢の一つです。ただし、境界確認や管理状況の整理、費用の準備が必要になるため、最初から制度だけに頼るのではなく、売却や譲渡の可能性も含めて比較することが大切です。

売却や転用にかかる「見えないコストと壁」

「農地のまま売却するのが難しいなら、宅地や駐車場に転用して売ればよい」と考える方もいます。

しかし、農地転用には区域指定や排水、接道、造成などの確認が必要です。山林についても、境界や進入路、管理状態によって費用が大きく変わります。

農振除外という長くて険しい手続き

農地を宅地や駐車場などに転用する場合、その土地が農用地区域内にあるかどうかを確認する必要があります。

農用地区域内の農地、いわゆる青地に指定されている場合は、原則として農業以外の用途に転用できません。転用を希望する場合は、農用地区域から除外する農振除外の手続きが必要となることがあります。

農振除外では、代替できる土地の有無、周辺農地への影響、地域の農業計画との整合性、土地改良事業との関係などが確認されます。

ただし、要件を満たせば必ず認められるわけではなく、自治体の判断や受付時期、関係機関との調整によって、相当な期間を要する場合があります。

測量、農地転用の申請、造成計画、行政書士などへの依頼費用が発生することもあるため、手続きを始める前に、自治体や専門家から見積もりとスケジュールの説明を受けることが重要です。

土地改良区の「決済金」に注意

転用する農地が土地改良区の地区内にある場合、地区除外の手続きや決済金が必要となることがあります。

決済金は、農業用水路などの維持管理や土地改良事業との関係で発生する費用です。金額や手続きは土地改良区によって異なります。

農地転用を検討する段階で、農業委員会だけでなく、土地改良区にも確認しておきましょう。売却価格や造成費用だけで判断すると、後から想定外の費用が発生する可能性があります。

山林は測量せずに売却することもある？契約時の確認ポイント

山林を含む不動産を売却する場合、必ず確定測量や隣接地所有者との立会いを行わなければならないとは限りません。

特に、農家住宅や空き家に田畑・山林が付属している地方の不動産では、山林部分の売却価格がそれほど高くない一方、広い範囲の測量や境界確認には大きな費用がかかることがあります。

山の中にある境界標を探したり、隣接地の所有者を確認したりするには、時間と費用が必要です。土地の面積や境界の状況によっては、確定測量費用が山林の売却価格を上回り、測量を行うことで売主が赤字になる可能性もあります。

そのため、地方の山林付き空き家の売却では、登記簿面積や公図、既存の測量図、現地の状況などを確認しながら、確定測量を行わずに売却を進めることがあります。

ただし、測量をしない場合は、売主と買主の間で、次の点をあらかじめ確認しておくことが重要です。

• ・登記簿上の面積を基準にするのか
• ・境界標の有無や現地の目印をどう扱うのか
• ・山林の範囲について、当事者がどのように認識しているのか
• ・境界や面積について、どこまで調査・説明するのか
• ・将来、境界について問題が生じた場合の責任をどう定めるのか

山林では、測量をしないこと自体が直ちに問題となるわけではありません。重要なのは、測量を実施しないこと、境界が明確でないこと、売主が把握している事情などを、買主に説明したうえで契約条件を整理することです。

一方で、売主が境界の争い、越境、過去の立会い結果、隣地所有者とのトラブルなどを把握している場合は、測量をしない場合でも、買主に伝えておく必要があります。売主が知っていた重要な事情を説明しないまま契約すると、後から契約上の責任や説明義務が問題になる可能性があります。

また、境界を明示しないことや、契約不適合責任の範囲を限定する特約を設ける場合でも、その内容を買主が理解していることが重要です。特約を入れれば、売主の責任がすべてなくなるとは限りません。

したがって、山林付きの農家住宅や空き家を売却する際には、最初から高額な確定測量を前提とするのではなく、次の順番で検討すると現実的です。

• ・既存の公図、登記簿、地積測量図などを確認する
• ・境界標や現地の目印を確認する
• ・隣接地との争いや越境の有無を確認する
• ・山林部分の売却価格と測量費用を比較する
• ・測量を行う場合と行わない場合の条件を買主と協議する
• ・必要に応じて、契約書や重要事項説明書に内容を明記する

山林の境界確認は大切ですが、すべての案件で確定測量を行うことが、売主にとって合理的とは限りません。売却価格、測量費用、境界トラブルの可能性、買主の希望を比較し、その土地に合った方法を選ぶことが重要です。

売却が難しい田畑や山林を手放す3つの方法

田畑や山林の売却には、一般的な宅地にはない確認や手続きが必要です。

しかし、農地や山林の特性に合った相手や方法を検討することで、管理負担を軽減したり、売却や賃貸につながったりする可能性があります。

ここでは、相続した実家に付随する田畑や山林を手放すための、3つの方法を紹介します。

解決策1：近隣の農家や農業法人に相談する

農地を農地のまま手放したい場合は、近隣で農業を営んでいる農家や農業法人に相談する方法があります。

近隣の農業者であれば、土地の状態や農道、水路、周辺の耕作状況を把握している場合があります。また、取得後の利用方法を具体的に検討しやすい点もメリットです。

ただし、農地を売買・貸借する場合は、原則として農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。近隣の農家や農業法人であっても、必ず売買や貸借が成立するとは限りません。

相談する際は、売却価格だけでなく、次のような条件も整理しておきましょう。

• ・登記や契約にかかる費用
• ・農地の状態や耕作のしやすさ
• ・草刈りや残置物の処理
• ・農道や水路の利用状況
• ・農地法上の許可手続き
• ・引き渡しまでの管理負担

農地の取得希望者が見つからない場合は、無償譲渡や賃貸借を含めて検討することもあります。

ただし、無償で譲渡する場合でも、所有権移転登記や税金、農業委員会への手続きがなくなるわけではありません。条件を決める前に、農業委員会や専門家へ確認しておくことが大切です。

解決策2：農地バンクを活用する

自分で買主や借主を探すのが難しい場合は、農地バンクへの相談も選択肢になります。

農地バンクとは、農地を貸したい所有者から農地を借り受け、地域の担い手や農業法人などへ貸し付ける仕組みです。所有者と借受希望者の間に農地バンクが入ることで、個人で借主を探す負担を軽減できる場合があります。

ただし、すべての農地を借り受けてもらえるわけではありません。農地の場所、面積、進入路、水利、耕作条件、管理状態などによっては、借受けや貸し付けが難しい場合があります。

農地バンクを利用する場合は、次の点を事前に確認しましょう。

• ・対象となる農地か
• ・借受けを希望する担い手がいるか
• ・草刈りや簡易な整備を誰が行うか
• ・貸し付け開始までの管理をどうするか
• ・賃料や契約期間がどのようになるか

借受者が決まれば、所有者自身が耕作や管理を続ける負担を軽減できる可能性があります。ただし、貸し付けが決まるまでの管理や必要な手続きについては、事前に確認しておく必要があります。

解決策3：「空き家＋農地・山林」として売却する

実家、農地、山林を別々の土地として考えるのではなく、全体を一つの暮らし方として提案する方法もあります。

たとえば、次のような見せ方です。

• ・古民家と家庭菜園ができる畑
• ・住居と農業用倉庫
• ・畑と果樹を楽しめる土地
• ・薪や自然を活用できる山林
• ・田舎暮らしや移住を希望する人向けの一体型物件

一般の購入者にとっては管理の負担となる田畑や山林も、農業や家庭菜園、自然に囲まれた暮らしを希望する人にとっては魅力になる場合があります。

実際に、一部の自治体では、空き家バンクに登録された住宅と、付随する農地を一体的に紹介する「農地付き空き家」の取り組みが行われています。

ただし、空き家とセットで販売する場合も、農地だけを自由に取得できるわけではありません。農地を売買する場合は、原則として農業委員会の許可が必要です。

自治体によっては、空き家バンクや移住促進制度と連携し、空き家に付随する農地について、一定の条件のもとで取得を認める取り扱いを設けている場合があります。制度の内容は自治体ごとに異なるため、所在地の市町村、農業委員会、空き家バンクの担当窓口に確認しましょう。

山林については、必ず確定測量を行ってから売却するとは限りません。測量費用が売却価格を上回る可能性もあるため、登記簿、公図、既存資料、現地の目印などを確認し、売主と買主が山林の範囲や契約条件を共有したうえで、測量を行うかどうかを検討します。

測量を実施しない場合でも、売主が把握している境界の争い、越境、隣接地とのトラブルなどがあれば、買主に説明しておくことが重要です。

まとめ：次の世代に負担を先送りしないために

田畑や山林を含む不動産の相続・売却は、一般的な住宅や宅地と比べて確認事項が多く、手続きにも時間がかかる傾向があります。

農地であれば、農地法上の許可、農用地区域の指定、農振除外の要否、土地改良区との関係、農地の状態などを確認する必要があります。

山林であれば、森林の土地所有者届出の対象となるか、進入路や管理状態に問題がないか、隣接地とのトラブルがないかなどを確認します。境界については、すべてのケースで確定測量が必要になるわけではありません。既存の資料や現地の状況、売却価格、測量費用などを踏まえ、測量を行うかどうかを検討することになります。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、相続や売買などによって森林の土地を新たに取得した場合は、登記とは別に、対象となる森林について、所有者となった日から90日以内に市町村長への届出が必要です。

「よく分からないから」と放置してしまうと、登記や届出の期限を過ぎたり、草木の繁茂や越境、管理状態をめぐって近隣トラブルにつながったりする可能性があります。

一方で、すべての土地を高値で売却できるとは限りません。農地のまま近隣の農家や農業法人に引き継ぐ、農地バンクを通じて貸し付ける、空き家と農地・山林を一体の物件として提案する、相続土地国庫帰属制度を検討するなど、土地の状態に合った方法を比較することが大切です。

まずは、登記簿や公図などの土地情報、地目、農用地区域の指定、地域森林計画の対象となる森林かどうか、固定資産税の納税通知書や課税明細書などを確認しましょう。

そのうえで、農地については農業委員会、森林の届出については市町村の林務担当課、土地改良区内の農地については土地改良区、売却方法については不動産会社など、相談内容に応じた窓口へ確認すると、解決への道筋を整理しやすくなります。

すでに山林の購入を検討している方や、買主側の注意点を知りたい方は、こちらの記事「山林を買う前に絶対知っておきたい5つの落とし穴」もあわせてご覧ください。売主側と買主側の双方の事情を知ることで、契約条件を検討する際の参考になります。

山口県内の実家や、それに付随する農地・山林の扱いにお悩みの場合は、一人で抱え込まず、土地の所在地や状態を確認できる資料を準備して、地域の制度や農地・山林の取り扱いに詳しい専門家へ相談しましょう。

不動産の状況によっては、売却、賃貸、無償譲渡、空き家との一体的な活用など、複数の選択肢を比較できる場合があります。大切なのは、最初から一つの方法に決めつけるのではなく、売却価格、管理費用、手続きの負担、将来の相続人への影響を踏まえて、その土地に合った方法を選ぶことです。

相続・空き家のご相談

相続した実家や、田畑・山林付きの空き家について、売却や活用の方向性が分からない場合は、株式会社ジャスティスへご相談ください。

山口県熊毛郡田布施町を中心に、相続不動産や空き家、農地・山林を含む不動産について、土地の状況を確認しながら、売却・賃貸・活用などの可能性を一緒に整理します。

すぐに売却するかどうか決まっていない場合でも構いません。固定資産税や管理の負担、相続人への引き継ぎなど、現在のお悩みをお聞かせください。

相続・空き家に関するご相談は、株式会社ジャスティスのお問い合わせページよりお気軽にご連絡ください。