善管注意義務とは“物を壊さない”ことだけじゃない―― 『自死をしない義務』があるって知ってましたか？
「善管注意義務」という言葉を聞いたことはありますか？
賃貸借契約を結ぶとき、借主が当然のように負う義務のひとつです。
「善良なる管理者の注意義務」――なんだか堅苦しい言葉ですが、要するに「借りたものは丁寧に使いましょう」という、
ごく当たり前の常識を法的に定めたものです。
ところがこの義務、実は“物を壊さない”だけでは済まないということ、ご存じでしょうか。
借主には「自死してはならない義務」がある
このテーマに触れると驚かれる方も多いのですが、
近年の裁判例や契約実務の流れでは、借主には「物件で自死をしないよう努める義務」もあるとされています。
近年の裁判例や契約実務の流れでは、借主には「物件で自死をしないよう努める義務」もあるとされています。
なぜか？
それは、自死が物件に「心理的瑕疵（しんりてきかし）」を生じさせるからです。
自殺があった部屋というだけで、「怖い」「気味が悪い」と思われ、次の入居者が敬遠する。
貸主にとっては、家賃が下がったり、長く空室になったりと、大きな損害が生まれます。
貸主にとっては、家賃が下がったり、長く空室になったりと、大きな損害が生まれます。
これらの損害は、ただの感情論ではありません。裁判所も実際に、
「借主が物件に心理的な損害を与えることは、善管注意義務に違反する」と認定しているのです。
「借主が物件に心理的な損害を与えることは、善管注意義務に違反する」と認定しているのです。
裁判所はどう判断しているのか？
たとえば、あるワンルームマンションで借主が室内で自死したケース。
貸主は、次の入居者が見つからず、リフォーム費用もかさんで損害を被りました。
貸主は、次の入居者が見つからず、リフォーム費用もかさんで損害を被りました。
裁判所はこの件で、遺族に対して損害賠償を命じました。
「借主には、心理的瑕疵を生じさせないよう注意する義務がある」と、はっきり述べられています。
「借主には、心理的瑕疵を生じさせないよう注意する義務がある」と、はっきり述べられています。
もちろん、すべてのケースで同じ判断が下るわけではありません。
借主が精神疾患を抱えていた場合や、遺族が予見できなかった事情があるときは、
責任の程度が限定的に認定されることもあります。
借主が精神疾患を抱えていた場合や、遺族が予見できなかった事情があるときは、
責任の程度が限定的に認定されることもあります。
命の尊厳と、契約の信頼を守るために
「部屋を借りる」という行為は、単なる空間のやりとりではなく、
貸主と借主の間に信頼関係を結ぶことでもあります。
貸主と借主の間に信頼関係を結ぶことでもあります。
善管注意義務は、単に物を丁寧に扱うだけでなく、
**「この物件を次に住む人のためにも、健全な状態で保つ責任がある」**という、
現代的な視点が加わっているのです。
**「この物件を次に住む人のためにも、健全な状態で保つ責任がある」**という、
現代的な視点が加わっているのです。
自死という現実はとても重い問題ですが、
貸主・借主の双方が、それぞれの立場で「知っておく」「備えておく」ことが、
信頼ある賃貸関係を築く第一歩になるのではないでしょうか。
貸主・借主の双方が、それぞれの立場で「知っておく」「備えておく」ことが、
信頼ある賃貸関係を築く第一歩になるのではないでしょうか。
さいごに
今回ご紹介したテーマは、なかなか表に出づらい話題かもしれません。
ですが、不動産業界では確実に現場で向き合っているリアルな問題です。
もしご自身が賃貸契約に関わる立場であれば、
契約内容を見直したり、保険に加入したりすることで備えることができます。
命と暮らしの境界線――それが曖昧になりやすい現代だからこそ、
正しい知識と冷静な対応を、今から意識しておくことが大切なのです。
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