【失敗しない不動産投資】節税すべき人とすべきでない人の決定的な違いと年収の目安を徹底解説
不動産投資についてインターネットで調べたり、お話を聞いたりすると、「節税になりますよ」という言葉をよく耳にすると思います。将来に備えて少しでも税金の負担を減らし、資産を作りたいと考えるのは当然のことです。
しかし、「税金が安くなるならやってみようかな」と安易に決断するのは少しお待ちください。
実は、不動産投資による節税は、すべての人にとって正解というわけではありません。
この記事では、不動産投資で「節税すべき人」と「すべきでない人」の決定的な違いを、日常的な言葉でわかりやすく解説します。ご自身の状況と照らし合わせて、後悔しない選択をするための参考にしてください。
そもそも不動産投資で「節税」ができる簡単な仕組み
まずは、なぜ不動産投資をすると税金が安くなるのか、その仕組みを簡単におさらいしましょう。
ポイントは大きく分けて以下の2つです。
節税効果を最大限に生かすことができ、不動産投資を前向きに検討すべきなのは、次のような状況にある方々です。
1.所得税・住民税の負担が減る（損益通算）
不動産を購入すると、「建物の価値が年々古くなって下がる分」を、実際には手元からお金が減って
いなくても「経費（減価償却費）」として計算できます。
この経費を使って書類上の利益をマイナスにし、お給料などの収入から差し引くことで、
結果的に毎年の税金が安くなります。
2.将来の相続税を抑えることができる
現金をそのまま持っているよりも、不動産に変えて持っていた方が、国が計算する「財産の価値（評価額）」が大きく下がります。さらにそれを人に貸していると評価額はもっと下がるため、残されたご家族の相続税負担を大幅に減らすことができます。
これだけ聞くと非常にお得に感じますが、この仕組みの恩恵を本当に受けられる人は限られています。
【年収目安あり】不動産投資で「節税すべき人」の特徴
節税効果を最大限に生かすことができ、不動産投資を前向きに検討すべきなのは、次のような状況にある方々です。
1. 課税される所得（年収）が高い人
日本の税金は、収入が増えるほど税率が高くなる仕組みです（※参考： 国税庁 所得税の税率 ）。
目安として、課税される所得が「900万円」を超える方は、その900万円を超えた部分にかかる税率が、
所得税と住民税を合わせて43％以上に跳ね上がります。 不動産投資で赤字（経費）を出して所得を減らすと、この「一番高い税率（43％）がかけられている部分」から優先的に税金が差し引かれます。
そのため、高所得の方ほど手元に戻ってくる税金が多くなり、節税のメリットを最大限に生かすことができるのです
2. 現金が多く、将来の相続税に不安がある人
預貯金が数千万円から数億円あり、「将来、子どもたちに多額の相続税がかかってしまう」と心配されている方です。現金を不動産という形に変えることで合法的に評価額を下げ、大切な資産をご家族に多く残すための有効な手段となります。
3. 長期的な視点で資産運用を考えられる人
節税はあくまでスタートダッシュのおまけであり、「人が住みたいと思う部屋を提供し、家賃収入でコツコツと利益を出していく」ことが不動産投資の本質だと理解されている方です。
10年、20年先を見据えて物件を管理していく余裕がある方に向いています。
要注意！不動産投資で「節税すべきでない人」の特徴
一方で、次のような方は「節税目的」での不動産投資は避けるべきです。メリットよりもリスクの方がはるかに大きくなってしまいます。
1. 年収が平均的（400万円〜600万円程度）の人
この年収帯の方は、もともとそこまで高い税率をかけられているわけではありません。
そのため、わざわざ不動産を買って書類上の赤字を作っても、戻ってくる税金は年間で数万円程度にしかなりません。 その数万円の税金を取り戻すために、何千万円という借金（ローン）を背負い、空室リスクや建物の修繕リスクを抱えるのは、割に合わない選択と言えます。
2. 手元の貯金（現金）に余裕がない人
不動産は「買ったらそれで終わり」ではありません。突然給湯器が壊れたり、退去者が出て壁紙を張り替えたりと、急な出費が必ず発生します。また、空室の期間は家賃が入ってきませんが、銀行へのローンの支払いは待ってくれません。 手元にすぐ動かせる現金がない状態で、節税目的だけでギリギリのローンを組むのは非常に危険です。
3. 「税金が安くなること」だけが目的になっている人
一番危険なのが、「節税できるなら、物件はどこでもいい」と考えてしまうことです。
節税効果は、建物の価値が経費として認められる数年間（減価償却の期間）が終わればなくなります。
そのあとに「誰も住みたがらない物件」だけが残ってしまっては、節税した金額以上の大赤字を抱えることになります。
まとめ：不動産投資の節税は「結果」としてついてくるもの
不動産投資における節税効果は確かに存在しますが、それはあくまで*良い物件を選び、健全な賃貸経営をした結果として、税金も安くなった」という順番であるべきです。
・高所得で税率が高い方や、相続対策が必要な方にとっては、強力な選択肢になります。
・平均的な収入の方が、目先の節税を目的に無理なローンを組むのはお勧めできません。
もしあなたが「自分の年収や状況なら、不動産投資をすべきだろうか？」「提案されている物件は本当に利益が出るのだろうか？」と少しでも迷われたら、地域の事情に詳しく、メリットもデメリットも包み隠さず話してくれる不動産会社に一度相談してみてください。
大切な資産を守り、安全に増やしていくための第一歩は、ご自身の状況に合った正しい知識を身につけることです。
【ご自身の状況に合わせた無料個別相談】
お客様の年収や資産状況に合わせ、本当に不動産投資を行うべきかどうかの客観的なアドバイスを行っております。
無理な営業は一切行いませんので、お気軽にお問い合わせください。
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