地役権が付いた土地と向き合うとき ― 登記に残る「他人が使う権利」がある不動産の考え方
登記簿を確認していると、
普段あまり目にしない言葉に気づくことがあります。
普段あまり目にしない言葉に気づくことがあります。
「地役権」。
聞いたことはあっても、
具体的にどのような影響があるのかまでは、
よく分からないという方も多いのではないでしょうか。
具体的にどのような影響があるのかまでは、
よく分からないという方も多いのではないでしょうか。
「誰も使っていないから問題ない」と思っていた
売却の相談を受けていると、
こんな言葉を耳にすることがあります。
こんな言葉を耳にすることがあります。
「昔は通っていたようですが、今は誰も使っていません」
「形だけ残っている登記だと思っていました」
「形だけ残っている登記だと思っていました」
現地を見る限り、
特に支障がなさそうに見える土地もあります。
しかし、登記簿に記載されている以上、地役権は法的に有効な権利です。
特に支障がなさそうに見える土地もあります。
しかし、登記簿に記載されている以上、地役権は法的に有効な権利です。
実際に使われているかどうかと、
権利が存在しているかどうかは、別の問題になります。
権利が存在しているかどうかは、別の問題になります。
地役権があっても、土地は売却できる
誤解されがちですが、
地役権が設定されている土地でも、売却は可能です。
地役権が設定されている土地でも、売却は可能です。
実際、不動産取引の中では、
地役権が付いたまま売買されているケースも珍しくありません。
地役権が付いたまま売買されているケースも珍しくありません。
ただし、地役権は土地に付随する権利のため、
売却後は原則として買主に引き継がれます。
この点を理解した上での取引になることが重要です。
売却後は原則として買主に引き継がれます。
この点を理解した上での取引になることが重要です。
価格よりも「地役権の内容」が影響することもある
「地役権があると、いくらくらい下がりますか？」
と聞かれることがあります。
と聞かれることがあります。
しかし実務上は、
金額そのものよりも、
金額そのものよりも、
どの部分を
どの目的で
どの程度使う可能性があるのか
といった点が整理されているかどうかが、
取引の進みやすさに影響することが多くあります。
取引の進みやすさに影響することが多くあります。
内容が曖昧なままだと、
買主は判断ができず、話が進まなくなります。
買主は判断ができず、話が進まなくなります。
使われていない地役権は無視できるのか
「長年使われていないから、もう問題ないのでは」
と思われる方もいます。
と思われる方もいます。
しかし、登記に残っている地役権は、原則として効力を持ち続けます。
説明せずに進めてしまうと、
後から発覚した際に、条件の見直しが必要になることもあります。
説明せずに進めてしまうと、
後から発覚した際に、条件の見直しが必要になることもあります。
地役権は消すことができるのか
地役権について調べていると、
「消せる場合がある」と聞くこともあるかもしれません。
「消せる場合がある」と聞くこともあるかもしれません。
実際には、
当事者同士の合意が得られる場合
実態と登記内容が明らかに合っていない場合
など、状況によっては整理できる可能性もあります。
ただし、
売却を急ぐ中で無理に進めようとすると、
かえって時間がかかるケースも少なくありません。
売却を急ぐ中で無理に進めようとすると、
かえって時間がかかるケースも少なくありません。
無理に隠さず、きちんと説明する
地役権がある土地を売却する際に大切なのは、
内容を正確に把握し、
買主にきちんと説明することです。
内容を正確に把握し、
買主にきちんと説明することです。
後から知られる形になると、
信頼関係が崩れ、
話そのものが止まってしまうこともあります。
信頼関係が崩れ、
話そのものが止まってしまうこともあります。
条件として整理し、
納得した上で進めてもらう方が、結果的にスムーズです。
納得した上で進めてもらう方が、結果的にスムーズです。
登記簿を見て迷ったときは
地役権は、
事前に把握していないと、
売却の途中で説明や条件整理が必要になり、話が止まる原因になることがあります。
事前に把握していないと、
売却の途中で説明や条件整理が必要になり、話が止まる原因になることがあります。
登記簿に見慣れない権利があり、
「どう扱えばいいのだろう」と感じた場合は、
売却を本格的に進める前に一度整理しておくことが、
遠回りにならないケースも多いものです。
「どう扱えばいいのだろう」と感じた場合は、
売却を本格的に進める前に一度整理しておくことが、
遠回りにならないケースも多いものです。
まとめ
地役権があっても土地の売却は可能
権利は原則として買主に引き継がれる
地役権の内容整理と説明が取引の進みやすさを左右する
早めに把握しておくことがトラブル回避につながる
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