地目が違っていても土地は売れる？ ― 畑や田のままでも売れることがある理由
「土地を売ろうと思って登記簿を見たら、地目が“畑”のままでした」
「家が建っているのに、宅地になっていないと聞いて不安です」
「家が建っているのに、宅地になっていないと聞いて不安です」
土地の売却を考え始めた方から、こうした声を聞くことは少なくありません。
ですが実際には、地目と今の使われ方が違う土地は、決して珍しいものではありません。
ですが実際には、地目と今の使われ方が違う土地は、決して珍しいものではありません。
今回は、
地目が現状と違う土地を売るときに、まず知っておいてほしいことを、できるだけ分かりやすくお話しします。
地目が現状と違う土地を売るときに、まず知っておいてほしいことを、できるだけ分かりやすくお話しします。
そもそも「地目」って何のこと？
地目とは、登記簿に書かれている
「この土地は何として登録されているか」という区分のことです。
たとえば、
宅地
畑
田
山林
雑種地
といった種類があります。
ここで多い勘違いが、「地目＝今の使われ方」だと思ってしまうことです。
実際には、
今どう使っているかと、登記簿の地目が一致していないケースもよくあります。
今どう使っているかと、登記簿の地目が一致していないケースもよくあります。
家が建っているのに、地目が畑のままなのはなぜ？
理由として多いのは、次のようなケースです。
もともと農地だった土地に家を建てた
農地転用の手続きはしたが、地目までは変えていない
かなり昔のことで、そのままになっている
この場合、
見た目は完全に住宅地でも、登記簿上は「畑」や「田」という状態になります。
見た目は完全に住宅地でも、登記簿上は「畑」や「田」という状態になります。
地方では特に、よくある話です。
地目が宅地じゃないと、土地は売れないの？
結論から言うと、
地目が宅地でなくても、土地は売れます。
売却できるかどうかで見られるのは、
今、どんな状態の土地なのか
建物が問題なく建っているか
法律上、使ってはいけない土地ではないか
といった点です。
地目だけで「売れる・売れない」が決まるわけではありません。
畑や田の場合、気をつけたい農地法の話
ただし、注意が必要な場合もあります。
それは、
地目が「畑」「田」で、今も農地として使われている場合です。
地目が「畑」「田」で、今も農地として使われている場合です。
この場合は、農地法の決まりが関係してきます。
売買に許可や届出が必要になる
手続きをしないと引渡しができない
といったことが起こる可能性があります。
「売れると思って話を進めていたら、途中で止まってしまった」
というケースも、実際にあります。
というケースも、実際にあります。
売る前に、地目は宅地に変えたほうがいい？
「売る前に、地目を宅地に変えたほうがいいですか？」
この質問もよく聞かれます。
この質問もよく聞かれます。
答えは、必ずしもそうとは限りません。
変えなくても問題になりにくい場合
①今の状態がはっきりしている
②買主も内容を理解している
③農地法の問題がすでに片づいている
変えたほうが話が進みやすい場合
①住宅ローンを使う予定がある
②できるだけ分かりやすく売りたい
③余計な不安を残したくない
多くの場合、
義務だから変えるのではなく、取引をスムーズにするために考える
という位置づけになります。
義務だから変えるのではなく、取引をスムーズにするために考える
という位置づけになります。
あとから困らないために、知っておきたいこと
地目についてのトラブルは、
「昔からこうだから大丈夫だと思っていた」
「細かい話なので、説明しなくていいと思った」
こうした思い込みから起きがちです。
迷ったら、登記手続きを始める前に一度相談を
よく分からないまま登記を変えたり、
手続きを進めてしまう前に、
手続きを進めてしまう前に、
まずは一度、今の土地の状態を見てもらう。
それだけで、無駄な手間を避けられることも少なくありません。
それだけで、無駄な手間を避けられることも少なくありません。
まとめ 地目よりも、まず確認したい「今の土地の状態」
地目と使われ方が違う土地は珍しくない
地目が宅地でなくても売れることはある
畑や田の場合は、農地法の確認が大切
地目変更は必須ではなく、状況次第
土地の売却では、
登記簿の文字より、今どういう土地なのかが重視されます。
登記簿の文字より、今どういう土地なのかが重視されます。
少しでも不安があれば、
早めに相談して、話を整理してみてください。
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