用途地域がまたがる土地は売りにくい？ ― 一筆の土地に複数の用途地域が指定されている場合の注意点
不動産の相談を受けていると、
「用途地域は○○地域だと聞いていました」
という話のあとで、実際に調べてみると一つの土地に複数の用途地域がかかっていた、というケースがあります。
「用途地域は○○地域だと聞いていました」
という話のあとで、実際に調べてみると一つの土地に複数の用途地域がかかっていた、というケースがあります。
登記簿には用途地域は記載されません。
そのため、所有者ご本人も長年その事実を知らないまま、土地を持ち続けていることは珍しくありません。
そのため、所有者ご本人も長年その事実を知らないまま、土地を持ち続けていることは珍しくありません。
なぜ一つの土地に複数の用途地域が指定されるのか
用途地域は、都市計画図上で線を引いて定められています。
その線が、たまたま土地の途中を通っている場合、
その線が、たまたま土地の途中を通っている場合、
道路に近い部分は住居系地域
奥の部分は別の用途地域
といった指定になることがあります。
これは制度上よくあることで、特別な事情がある土地というわけではありません。
売却や建築で注意したいポイント
用途地域がまたがる土地では、次の点を事前に理解しておくことが大切です。
建てられる建物が限られる場合がある
建物の用途や規模については、
制限が厳しい用途地域の影響を受けることがあります。
制限が厳しい用途地域の影響を受けることがあります。
たとえば、
一部が商業系の地域にかかっていても、
土地全体としては自由に店舗や事務所が建てられないケースもあります。
一部が商業系の地域にかかっていても、
土地全体としては自由に店舗や事務所が建てられないケースもあります。
具体的な扱いは、建築基準法の規定や自治体ごとの運用によって異なります。
金融機関の評価が低めになることがある
金融機関は、土地を評価する際に、
どんな建物が建てられるのか
将来、売りやすい土地かどうか
といった点を重視します。
用途地域が複雑な土地は、
建築計画や説明が難しくなる分、
条件が単純な土地と比べて、評価が低めに見られることがあります。
建築計画や説明が難しくなる分、
条件が単純な土地と比べて、評価が低めに見られることがあります。
買主への説明が重要になる
用途地域が一つだけの土地に比べると、
重要事項説明の内容が増える
図面を使った補足説明が必要になる
といった点で、説明の手間がかかる土地です。
説明が不十分なまま契約が進むと、
「そんな制限があるとは思わなかった」
という誤解につながることもあります。
「そんな制限があるとは思わなかった」
という誤解につながることもあります。
「分筆すれば解決する」とは限らない
用途地域ごとに土地を分ければ売りやすくなるのでは、
と考える方もいます。
と考える方もいます。
しかし実際には、
接道条件を満たさなくなる
面積が小さくなりすぎる
建築上の条件がかえって厳しくなる
など、分筆によって条件が悪くなるケースも少なくありません。
分筆は簡単な解決策ではなく、慎重な検討が必要です。
売却前に確認しておきたいこと
用途地域がまたがる土地を売却する際には、
次の点を事前に整理しておくと安心です。
次の点を事前に整理しておくと安心です。
正確な用途地域の確認
それぞれの用途地域での建築制限
建築時の取り扱い（自治体の考え方）
分筆した場合のメリット・デメリット
これらは、ネット情報だけでは判断できないことも多く、
地域事情を把握している専門家の確認が欠かせません。
地域事情を把握している専門家の確認が欠かせません。
まとめ：複雑な土地ほど、事前の整理が大切
用途地域がまたがる土地は、
「売れない土地」ではありません。
「売れない土地」ではありません。
ただし、
条件を整理しないまま売り出すと、
価格交渉が長引いたり、話がまとまりにくくなったりすることがあります。
条件を整理しないまま売り出すと、
価格交渉が長引いたり、話がまとまりにくくなったりすることがあります。
売却を考え始めた段階で一度状況を整理しておくことが、
結果として、スムーズで納得のいく取引につながります。
結果として、スムーズで納得のいく取引につながります。
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