用途地域が同じでも、売りやすさは同じとは限りません ― 建ぺい率・容積率だけでは分からない、土地売却の落とし穴
「用途地域は同じだから、条件も同じ」だと思っていませんか？
不動産を売却しようと考えたとき、
「用途地域は◯◯地域だから問題ない」
そう判断される方は少なくありません。
「用途地域は◯◯地域だから問題ない」
そう判断される方は少なくありません。
確かに用途地域は重要な情報です。
しかし実務の現場では、
用途地域が同じでも、売りやすさや評価が大きく変わる土地 を数多く見てきました。
しかし実務の現場では、
用途地域が同じでも、売りやすさや評価が大きく変わる土地 を数多く見てきました。
この違いを知らないまま売り出してしまうと、
想定より価格が伸びない
買主がなかなか決まらない
途中で話が止まってしまう
といった結果につながることがあります。
建ぺい率・容積率が同じでも、評価は同じにならない理由
売却相談の場でよくあるのが、
「建ぺい率や容積率は隣と同じですよね？」という質問です。
「建ぺい率や容積率は隣と同じですよね？」という質問です。
もちろん大切な数字ですが、
それだけで売却条件が決まるわけではありません。
それだけで売却条件が決まるわけではありません。
実際の取引では、
数字以外の要素が買主の判断に大きく影響します。
数字以外の要素が買主の判断に大きく影響します。
売却価格や成約スピードに差が出る、見落とされがちなポイント
① 前面道路の幅員と種別
前面道路が狭い場合、
買主側の建築計画に制限がかかることがあります。
買主側の建築計画に制限がかかることがあります。
その結果、
「建てたい建物が入らないかもしれない」という理由で
検討から外されてしまうケース も少なくありません。
「建てたい建物が入らないかもしれない」という理由で
検討から外されてしまうケース も少なくありません。
② 接道条件による安心感の違い
道路に接していても、
それが建築基準法上の道路かどうかで
買主の受け止め方は大きく変わります。
それが建築基準法上の道路かどうかで
買主の受け止め方は大きく変わります。
説明が不十分なままだと、
「よく分からないから今回は見送ろう」
となりやすいのが現実です。
「よく分からないから今回は見送ろう」
となりやすいのが現実です。
③ 高さ制限・斜線制限の影響
「2階建ては建てられます」と説明していたものの、
実際には希望する間取りが入らないと分かり、
話が白紙になることもあります。
実際には希望する間取りが入らないと分かり、
話が白紙になることもあります。
これは売却前の確認不足によって起きる典型例です。
売れない原因は、立地ではなく「整理不足」のことも
長期間売れない不動産を見ていくと、
立地条件そのものよりも、
立地条件そのものよりも、
条件の整理不足
説明の仕方
事前確認の甘さ
が原因になっているケースが少なくありません。
正しく整理し、分かりやすく伝えられれば売れる不動産 は、実は多いのです。
売却前に、一度立ち止まって考えてほしいこと
売却を検討し始めた段階で、
次の点を整理しておくことが重要です。
次の点を整理しておくことが重要です。
この不動産で「実際に何ができるのか」
買主が不安を感じやすい点はどこか
マイナスになり得る点を、どう説明すべきか
これらは
売り出してから考えるものではありません。
売り出してから考えるものではありません。
「とりあえず査定」より、「売れるための整理」を
価格だけを知る査定では、
売却準備が整ったとは言えません。
売却準備が整ったとは言えません。
大切なのは、
なぜその価格になるのか
どこで買主が迷いやすいのか
事前に説明しておくべき点は何か
を整理したうえで、
売却の進め方そのものを考えること です。
売却の進め方そのものを考えること です。
判断に迷ったときは、実務の視点を一度入れてみてください
不安な点がある場合は、不動産会社に事前に状況を整理してもらうことで、
見通しが立ちやすくなります。
相談というほどでなくても、
「この土地がどう見られるているのか・・・」
を確認するだけで、方向性がはっきりすることもあります。
「この土地がどう見られるているのか・・・」
を確認するだけで、方向性がはっきりすることもあります。
こんな方は、一度状況を整理してみてください
売却を考えているが、何から始めればよいか分からない
他社で査定を受けたが、説明に納得できていない
土地や建物に少し気になる点がある
できるだけ静かに、トラブルなく売却したい
どれか一つでも当てはまる場合、
早めの状況確認が、結果として負担を軽くすることにつながります。
早めの状況確認が、結果として負担を軽くすることにつながります。
まとめ 売却は「出してから」ではなく「出す前」で決まる
不動産売却は、
市場に出す前にどれだけ整理できているか
それが、成約までの時間、売却価格、取引後の安心感
市場に出す前にどれだけ整理できているか
それが、成約までの時間、売却価格、取引後の安心感
すべてに影響します。
「うちの不動産は、どう見られているのだろう」
そう感じた時点が、整理を始めるちょうど良いタイミングです。
そう感じた時点が、整理を始めるちょうど良いタイミングです。
👉 売却を前提とした事前確認・状況整理は随時承っています
無理な営業は行っておりませんので、
「少し話を聞いてみたい」という段階でも安心してご相談ください。
無理な営業は行っておりませんので、
「少し話を聞いてみたい」という段階でも安心してご相談ください。
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