定期借地契約で気をつけるべきポイント

2025年10月24日
ブログ

―「期限のある土地利用」をめぐる正しい理解と注意点―

土地を貸したり借りたりする際に、最近よく耳にする「定期借地契約」。
一見すると「長期間借りられて便利そう」と感じる方も多いのですが、普通借地権とは大きく違う性質を持っています。
この記事では、不動産のプロの視点から「定期借地契約で気をつけたい点」をわかりやすく解説します。

定期借地契約とは？

普通借地契約との大きな違い

通常の「借地権（普通借地権）」は、更新が前提の契約です。
契約期間が満了しても、借主が希望すれば原則として更新され、借地を使い続けることができます。

一方、定期借地契約は「更新がない借地契約」。
期間が満了すれば、借地人は必ず土地を更地にして返還しなければなりません。

この「更新なし」という点が、最も重要な違いです。

定期借地契約の主な種類

定期借地契約にはいくつかの種類があります。目的に応じて期間やルールが異なります。

種類	最低契約期間	主な用途	契約書の形式
普通借地権	30年以上（更新あり）	住宅用	書面
一般定期借地権	50年以上	住宅・事業用	公正証書またはそれに準ずる書面
事業用定期借地権	10年以上50年未満	事業用建物のみ（住宅不可）	公正証書必須
建物譲渡特約付借地権	30年以上	借主が建物を建て、契約満了時に譲渡	書面

それぞれ目的が異なりますので、**「住宅に使えるのか」「事業にしか使えないのか」**を契約前に必ず確認しましょう。

借主が特に気をつけるべきポイント

① 契約期間が終われば、必ず返還が必要

「もう少し延長できないか」と思っても、定期借地契約は更新も延長もできません。
期間終了後は、建物を解体し、更地にして返還する義務があります。

そのため、

建築費の償却期間をどう考えるか

契約終了時の解体費をどう負担するか
を最初の段階で十分に検討することが重要です。

② 契約書の形式に要注意（公正証書でなければ無効になる場合も）

特に事業用定期借地権は、「公正証書」で契約することが法律で定められています。
もし口頭契約や一般の私文書で契約してしまうと無効になり、普通借地契約とみなされるおそれがあります。

契約締結前に、必ず公証役場で公正証書を作成するよう確認しましょう。

③ 建物の所有権はどうなるかを明確に

借地に建てた建物の扱いも重要です。
契約の種類によっては、**契約満了時に建物を地主に譲渡する特約（建物譲渡特約付借地権）**がついている場合もあります。

「更地返還」か「建物譲渡」かで、出口戦略が全く異なります。
後からトラブルにならないよう、特約の内容を十分に理解しておきましょう。

地主側が気をつけるべきポイント

① 契約期間中は原則、解約できない

定期借地契約は、地主・借主の双方の合意があっても、正当事由がなければ中途解約できません。
貸した土地を途中で売りたくなっても、契約期間満了までは利用制限がかかります。

② 相続時の扱いにも注意

地主が亡くなった場合、定期借地権はそのまま相続の対象になります。
相続人が土地を自由に使えるのは、契約期間が終了してから。
長期の契約（50年以上）の場合は、将来の相続対策も視野に入れておくことが大切です。

定期借地契約のメリット・デメリット

観点	メリット	デメリット
借主側	初期費用を抑えて土地を利用できる	更新なし・更地返還義務
地主側	期間終了後に確実に土地が戻る	契約期間中は自由に処分できない

まとめ：契約前に「出口」を見据えることが大切

定期借地契約は、「期限のある土地利用」という点を正しく理解していれば、とても有効な制度です。
しかし、

契約形態の確認（公正証書か）

契約期間終了後の処理方法

建物の扱い
などを曖昧にしたまま契約してしまうと、後々大きなトラブルになることも。

不動産会社や法律の専門家に相談し、契約時点で“終わり方”まで設計しておくことが、安心して土地を借りる・貸すための第一歩です。

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