親子間やローンが組めないケースでも不動産売却をあきらめない！「割賦販売」という選択肢
不動産の売買では、通常、買主が金融機関から住宅ローンを借りて一括で支払うのが一般的です。
しかし、親子間売買や、買主の事情によってローン審査が通らないケースでは、そうした方法が難しいことも。
しかし、親子間売買や、買主の事情によってローン審査が通らないケースでは、そうした方法が難しいことも。
そんなときに有効な手段が「割賦販売」です。
この記事では、不動産売却における割賦販売の概要、メリット、注意点、デメリットへの対処法、さらに発生する可能性のある税金まで、詳しく解説していきます。
この記事では、不動産売却における割賦販売の概要、メリット、注意点、デメリットへの対処法、さらに発生する可能性のある税金まで、詳しく解説していきます。
割賦販売とは？
割賦販売とは、不動産の売買代金を一括で支払うのではなく、一定期間にわたり分割して支払う契約方式です。
本来なら住宅ローンで購入資金を準備しますが、
親族間の売買
自営業を始めたばかりで所得が安定していない方
ブラックリストに載っているなど、金融機関の融資が受けられない方
といった方には、割賦販売が有効な選択肢となります。
割賦販売のメリット
① 親族間売買に最適
親子や兄弟間での不動産売買では、贈与税を避ける目的で「売買」の形式を選ぶケースが多くあります。
しかし、住宅ローンが通らない親族間では、売買契約が成立しづらいという問題も。
しかし、住宅ローンが通らない親族間では、売買契約が成立しづらいという問題も。
割賦販売なら、親族間の信頼関係をもとに、柔軟な支払条件で契約が成立しやすくなります。
② 長期分割払いが可能
通常の個人間売買では、数年程度の短期分割が限界です。
しかし、親族間であれば10年・20年といった長期分割も認められやすく、無理のない支払いプランを組めます。
しかし、親族間であれば10年・20年といった長期分割も認められやすく、無理のない支払いプランを組めます。
③ 古い物件や再建築不可物件にも有効
資産価値が低く、ローン審査に通らない「訳あり物件」の売却にも、割賦販売は有効です。
長年住んでいる入居者に買い取ってもらうケースなど、販路を広げられる可能性があります。
長年住んでいる入居者に買い取ってもらうケースなど、販路を広げられる可能性があります。
割賦販売の注意点
割賦販売には魅力もありますが、注意すべき点も複数あります。
① 売主に住宅ローン残債がある場合
ローン残債がある不動産には「抵当権」が設定されており、勝手に名義変更ができません。
この状態で売買すると、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。
この状態で売買すると、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。
→ 割賦販売前にローンを完済し、抵当権を抹消しておく必要があります。
② 無利息での分割は「贈与」と見なされる可能性
親族間で「無利息でもいいよ」となることもありますが、
税務署から利息相当分を「贈与」と判断されることがあります。
税務署から利息相当分を「贈与」と判断されることがあります。
→ 住宅ローン金利などを参考に、適正な利息を設定することが重要です。
③ 相続時のトラブルリスク
割賦販売中に売主が亡くなると、他の相続人との間で「知らなかった」「不公平だ」と揉める可能性があります。
→ 事前に相続人全員に説明し、誤解や感情的対立を防ぎましょう。
④ 所有権移転登記のタイミング
登記を買主に移してから分割払いを続ける場合、買主が返済不能になると物件を差し押さえられる可能性も。
逆に、登記を売主のままにしておくと、買主が不安を感じ契約が成立しにくくなります。
逆に、登記を売主のままにしておくと、買主が不安を感じ契約が成立しにくくなります。
→ リスク回避の工夫が必要です（後述）。
デメリットへの対処法
● 抵当権の抹消
抵当権を外すには、
売主が残債を一括返済する
買主が頭金を多めに出す
双方が協力して資金を捻出する
といった方法で対処します。
といった方法で対処します。
● 「贈与」認定の回避
適正な利息（例：年1～2％など）を設定
金融機関の住宅ローン金利を参考にする
● 将来の相続トラブルを避けるために
売買の経緯を家族に説明しておく
毎月の支払いは現金ではなく銀行振込にして、証拠を残す
契約書や支払記録も保管しておく
● 登記リスクへの備え
以下のような法的手続きを取ることで、売主を守ることができます：
強制執行承諾文言付の公正証書を作成（買主の返済が滞った場合、即座に回収が可能）
買主の不動産に抵当権を設定（滞納時に売却して債権回収可能）
割賦販売にかかる税金とは？
割賦販売でも、通常の不動産売買と同様に税金が発生します。
● 登録免許税
登記時にかかる税金。分割でも一括でも、所有権を移す時点で課税されます。
● 譲渡所得税
売主に利益が出た場合に発生。支払いが分割でも、売買代金総額で計算されます。
● 不動産取得税
買主に課される税。購入金額ではなく、固定資産税評価額に基づいて課税されます。
まとめ：割賦販売は選択肢の一つとして有効
親子間や金融機関からの融資が困難な場合でも、不動産の売却・取得を可能にする手段として割賦販売は非常に有効です。
ただし、契約内容や税務対応、将来的な相続への配慮など、慎重に進めるべき要素も多くあります。
専門家（不動産会社、税理士、司法書士など）と連携しながら、リスクを最小限に抑え、スムーズな取引を実現しましょう。
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