はじめに：なぜ「安さだけで」物件に飛びついてはいけないのか
働きながら家賃収入を得る「サラリーマン大家」という言葉を、よく耳にするようになりました。毎月の給与とは別に収入を得られる仕組みをつくれることは、これからの暮らしを考えるうえで心強いものです。
インターネットや書籍を見ると、「数百万円の安い空き家を購入し、自分で修繕して人に貸せば、高い利回りで収入を得られる」といった魅力的な事例が紹介されています。確かに、そうした方法で成功している方もいます。
しかし、長年この仕事に携わり、さまざまな家や土地、そしてそれらを所有する方々と向き合ってきた経験からすると、「安さだけで」物件に飛びつくのは危険です。
特に、私たちが日頃から扱っている、長く使われていない空き家や、相続したものの活用方法に悩んでいる物件には、価格だけでは分からない問題が隠れていることがあります。
この記事では、これからサラリーマン大家を始めたい方に向けて、安い物件に隠れた事情や、DIYで対応できる範囲と限界、失敗を避けるための物件選びの基準を、できるだけ分かりやすく解説します。
1. サラリーマン大家とは？収入を得る仕組みと現実
サラリーマン大家とは、会社員として働きながら、アパートや一戸建てなどの不動産を購入して人に貸し、家賃収入を得る人のことです。
平日は会社で仕事をしながら、休日や仕事の前後に物件の管理、入居者募集、修繕の手配などを行います。管理会社に業務を委託する方法もありますが、最終的には、大家として物件の状態や収支を判断しなければなりません。
家賃がすべて手元に残るわけではない
毎月家賃が振り込まれると、安定した収入を得られているように感じます。しかし、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。
賃貸経営では、次のような支出が発生します。
- ・ローンの返済：購入資金を借り入れた場合に必要となる毎月の返済
- ・固定資産税：土地や建物を所有していることで発生する税金
- ・修繕費：給湯器の故障、雨漏り、設備の不具合などに対応する費用
- ・管理費：入居者募集、家賃の集金、入居中の対応などを管理会社に依頼する場合の費用
- ・保険料や点検費：火災保険、設備点検、共用部分の維持管理などにかかる費用
国税庁は、不動産収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算すると説明しており、固定資産税や修繕費などが必要経費の例として挙げられています。
ただし、ローンの返済額全体が、そのまま税金の計算上の経費になるわけではありません。賃貸経営の資金繰りを考えるときは、税務上の計算とは別に、毎月いくら現金が出ていくのかを確認することが大切です。
また、入居者が退去して空室になれば、その期間は家賃が入ってきません。それでも、ローンの返済や固定資産税、最低限の維持費は発生します。空室や賃料低下は、賃貸経営であらかじめ考えておくべきリスクです。
「いくら儲かるか」よりも「いくら持ち出すか」を計算する
物件を探していると、「購入価格が安いから、すぐに元が取れそうだ」と考えてしまいがちです。
しかし、購入前に確認すべきなのは、表面上の利回りだけではありません。
- ・住める状態にするまでにいくらかかるか
- ・購入後、すぐに必要な修繕は何か
- ・空室が数か月続いた場合にいくら持ち出すか
- ・家賃を下げなければ入居者が決まらない可能性はないか
- ・自分の貯金で修繕費やローン返済に対応できるか
これらを、できれば購入前に具体的な金額で書き出してみましょう。
買った値段が安くても、雨漏りや給排水設備の故障、内装の全面改修などに大きなお金がかかれば、結果的に高い買い物になることがあります。
物件価格だけでなく、購入後に必要な費用と空室期間の持ち出しまで含めて判断することが、サラリーマン大家を長く続けるための第一歩です。
2. 空き家が安く売りに出ている本当の理由
私たちが日々ご相談を受ける物件には、長年誰も住んでいない古い空き家や、親から相続したものの、誰も住む予定がない家が少なくありません。
こうした物件は、インターネット上で驚くほど安い価格で売りに出されていることがあります。では、なぜそこまで安くなっているのでしょうか。
使われない家は「負動産」になりやすい
誰も住まなくなった家は、所有しているだけでお金と手間がかかる不動産になりがちです。
換気や清掃が行われないまま時間が経つと、建物や設備の劣化が進みます。庭の草木が伸びれば、近隣や通行人に迷惑をかけるおそれもあります。さらに、土地や建物を所有している限り、固定資産税などの負担も続きます。
国土交通省も、空き家を放置すると資産価値が下がり、売買が難しくなるほか、倒壊や外壁の落下、枝のはみ出しなどによって周囲に影響を及ぼす可能性があると説明しています。
ここでいう「負動産」とは、資産として活用しにくい一方で、固定資産税や管理費、修繕費などの負担が続く不動産を指す、一般的な表現です。
所有者にとっては、使う予定のない家を持ち続けるよりも、価格を下げてでも早く手放したいという判断になることがあります。
解体費用が売値を上回る現実
地方の古い家は、敷地も建物も広いことがあります。暮らすにはゆとりがある一方、解体して更地にする場合には、まとまった費用が必要です。
たとえば、仮に家の解体や廃棄物処分などに合計200万円かかるとします。しかし、その土地を更地にして売却しても、100万円でしか売れない地域だったとしたらどうでしょうか。
所有者は、土地を売るために差額の100万円を持ち出さなければなりません。
そのため、
「家を壊さず、現在の状態のまま引き取ってくれるなら、価格を下げます」
という売り方になることがあります。
このように、建物を修繕・解体せず、現在の状態を前提に取引する方法を、契約上「現況有姿」と表現することがあります。ただし、現況有姿であっても、契約内容や告知事項、売主が把握している不具合の扱いまで確認しなくてよいわけではありません。
また、建物を解体して更地にすると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が上がる場合があります。一方、空き家を放置して勧告を受けた場合にも、軽減措置が解除される可能性があります。
安さの正体は「負担の引き継ぎ」
空き家が安い理由は、単に建物の価値が低いからとは限りません。
次のような負担を、購入後に買主が引き受けることになるため、価格が低く設定されている場合があります。
- ・雨漏りやシロアリなどの修繕費
- ・給排水設備や電気設備の更新費
- ・家財やごみの処分費
- ・庭木の剪定や敷地の管理費
- ・建物を解体する場合の工事費
- ・空室期間中の固定資産税や維持費
- ・賃貸化しても入居者が決まらないリスク
つまり、安い物件を買うことは、前の所有者が負担しきれなかった手間や費用の一部を、購入者が引き受けることでもあります。
購入価格だけを見て「得をした」と判断するのは早いかもしれません。その家を人が住める状態にするまでにいくらかかるのか、貸せなかった場合にどの程度の持ち出しが発生するのか、建物を解体する場合はいくら必要なのかまで確認して、初めて物件の実質的な価格が見えてきます。
安い物件には、建物の状態や立地、権利関係、売主側の事情など、価格に反映された理由があることが多いのです。
3. 自分で直せる？DIYの理想と買う前に確かめたい現実
「安い空き家を買って、休日に自分で直せば費用を抑えられる」と考える方は少なくありません。ホームセンターには便利な道具がそろっていますし、動画サイトでは壁紙の貼り方や床の補修方法なども紹介されています。
自分で手を動かして家を生まれ変わらせることは、やりがいのある楽しい作業です。しかし、会社員として働きながら、一人で古い家を再生するのは、想像以上に時間と体力が必要な作業でもあります。
昭和の建物の古さを甘く見ない
安い空き家には、昭和の時代に建てられた住宅も多くあります。長年空き家だった家は、表面が汚れているだけでなく、床下や屋根裏、壁の内部など、見えない部分が傷んでいることがあります。
たとえば、次のような症状です。
- ・床を歩くとブカブカと沈む
- 床下の木材や土台が腐食している可能性があります。
- ・天井にシミがある
- 屋根や配管からの漏水、結露などが疑われます。
- ・柱や土台に傷みがある
- シロアリ被害や腐食が隠れている場合があります。
- ・お風呂やトイレの周辺が湿っている
- 配管からの漏水や床下の腐食につながっている可能性があります。
壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったりする表面的な作業は、DIYで対応できることがあります。しかし、柱・屋根・床下の土台など、建物の安全性に関わる部分は、専門家による調査や修繕が必要になることがあります。
購入前に不安な点がある場合は、建物状況調査、いわゆるインスペクションを利用する方法もあります。国土交通省は、既存住宅の状態を確認するための調査制度や、消費者向けの手引きを公開しています。
資格が必要な工事に注意する
DIYで特に注意したいのが、電気・ガス・水道などに関わる工事です。
コンセントやスイッチの交換、配線の変更などは、作業内容によって電気工事士の資格が必要です。資格が必要か分からないまま作業すると、感電や漏電、火災につながるおそれがあります。
ガス設備や給排水設備についても、工事の内容によって専門的な資格や知識が必要になる場合があります。見よう見まねで作業せず、必要に応じて専門業者へ依頼しましょう。
自分でできる作業と、専門業者に任せるべき工事は、物件を購入する前に分けておくことが大切です。
自分の時間と体力を見積もる
サラリーマン大家が作業できるのは、平日の夜や休日が中心です。月曜日から金曜日まで働いた後、休日にホコリまみれになりながら作業する生活が、何か月も続くことになります。
最初は楽しくても、作業が長引くと、次第に負担が大きくなります。途中で作業をやめてしまえば、入居者を募集できないまま、固定資産税や維持費だけが発生する可能性もあります。
物件を購入する前に、次の点を具体的に確認してみましょう。
- ・作業できる時間は、毎月どれくらいあるか
- ・一人で対応できる作業量か
- ・専門業者に依頼する工事はいくらかかるか
- ・半年から1年後まで空室が続いても耐えられるか
- ・作業中の材料費や交通費を負担できるか
「休日だけで半年や1年以内に終えられる量なのか」を、できるだけ冷静に見積もることが大切です。迷う場合は、購入前に専門業者へ現地確認と概算見積もりを依頼しましょう。
4. 失敗しない物件選び：安さ以外に見るべき大切なポイント
では、価格の安さ以外に、どのような点を見て物件を選べばよいのでしょうか。
ここでは、購入前に確認したいポイントを、賃貸需要・修繕費・空室時の資金負担・金利上昇への備えに分けて説明します。
駐車場は確保できるか、暮らしの需要はあるか
家賃収入を得るには、その地域で住みたいと考える人がいて、実際に借りてもらえることが前提です。いくら家をきれいに直しても、入居者にとって暮らしにくい場所であれば、空室が続く可能性があります。
特に地方の戸建て賃貸では、通勤や買い物などで車を使う世帯が多く、駐車場の有無や広さが重要な判断材料になることがあります。
購入前には、次の点を確認しましょう。
- ・駐車場は敷地内にあるか
- ・普通車やミニバンを停められる広さか
- ・2台以上の駐車に対応できるか
- ・前面道路から無理なく出入りできるか
- ・近隣で月極駐車場を確保できるか
- ・駐車場を増設できるスペースがあるか
ただし、必要な駐車台数は地域や入居者層によって異なります。単身者向けなのか、子育て世帯向けなのかによっても、求められる条件は変わります。
周辺環境も、地図だけで判断してはいけません。実際に歩いて、次のような点を確認しましょう。
- ・食料品を買える店舗までの距離
- ・病院や薬局への行きやすさ
- ・学校や通学路の安全性
- ・最寄りの駅やバス停までの交通手段
- ・通勤・通学にかかる時間
- ・夜間の明るさや周辺の騒音
また、周辺の不動産会社に、次のような質問をしてみるのも有効です。
「この地域では、どのような世帯が戸建てを借りていますか。
同じような物件は、どのくらいの期間で入居が決まっていますか。
駐車場が1台しかない場合でも、借り手は見つかりますか。」
国土交通省も、空き家の売却や賃貸を検討する際は、建物の状態だけでなく、利用上の制約、土地・建物の権利関係、法的規制などを確認するよう案内しています。購入前には、物件そのものと周辺環境の両方を調べることが大切です。
修繕費と購入価格を合計する
どこを自分で直し、どこを専門業者に依頼するのかは、購入前に整理しておきましょう。
特に、次のような工事が必要な場合は注意が必要です。
- ・屋根や外壁の修理
- ・雨漏りの原因調査と補修
- ・給排水管や給湯器の交換
- ・シロアリ被害への対応
- ・床下や土台の補修
- ・電気設備や分電盤の更新
- ・残置物や庭木の処分
- ・駐車場の拡張や補修
購入価格が安くても、修繕費や処分費を加えると、想定以上の金額になることがあります。
購入前には、次のように総額を計算してみましょう。
購入価格＋購入時の諸費用＋修繕費＋残置物処分費＋当面の維持費
そのうえで、同じ地域にある類似物件の家賃や売買価格と比べます。
合計額が相場と比べて高く、さらに入居者を確保するために家賃を下げる必要があるなら、投資として成り立つか慎重に判断しなければなりません。
見積もりは一社だけで決めず、可能であれば複数の業者に現地を見てもらいましょう。長年空き家になっていた住宅や、昭和の古い建物では、表面からは分からない劣化が見つかることがあります。
必要に応じて、専門家による建物状況調査、いわゆるインスペクションを利用する方法もあります。国土交通省も、空き家の売却・賃貸前に、建物状況調査によって状態を確認することを勧めています。
最悪の事態である空室に耐えられるか
入居者がすぐに見つかればよいのですが、物件の立地や状態によっては、募集を始めても長期間空室が続くことがあります。
空室中は家賃が入らない一方で、次のような支出は続きます。
- ・ローン返済
- ・固定資産税
- ・火災保険料
- ・管理費
- ・電気・水道などの維持費
- ・草刈りや清掃などの管理費
- ・修繕費や設備交換費
購入前には、次のようなケースでも資金が尽きないか確認してください。
- 入居までに半年程度かかる
- 想定家賃を下げる必要がある
- 大きな修繕が追加で発生する
- 退去後、次の入居者がすぐに決まらない
- 売却したくても、すぐには買い手が見つからない
金融庁も、投資用不動産について、将来の賃料下落や空室、大規模修繕などを考慮し、長期的な事業・収支計画が妥当かを検討することが重要だと示しています。満室時の収入だけでなく、収支がマイナスになった場合に借入金を返済できるかまで考えなければなりません。
金利上昇が進むなかで返済額を確認する
金利上昇は、すでに不動産投資の収支に関係する現実的な問題になっています。
日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合で、無担保コールレート・オーバーナイト物を1.25％程度で推移するよう促す方針を決定しました。その後、2026年10月30日の会合でも、この方針は維持されています。
日本銀行の2026年10月の資料でも、短期金利の上昇を受けて、企業向けの新規貸出金利が短期・長期ともに上昇していると説明されています。
不動産投資用の借入でも、これまでの低金利を前提にした収支計画では、実際の返済負担を見誤る可能性があります。物件を購入する際は、現在提示されている融資条件を確認したうえで、金利上昇によって返済額が増えた場合にも保有を続けられるかを計算しなければなりません。
満室時の収支だけで判断しない
投資用物件の収支を計算するときは、満室時の家賃収入だけを基準にしてはいけません。
少なくとも、次の条件を重ねて確認する必要があります。
- ・空室が半年続く
- ・家賃を下げなければ入居者が決まらない
- ・給湯器やエアコンなどの設備交換が発生する
- ・外壁や屋根の修繕が必要になる
- ・借入金利が現在より上昇する
- ・固定資産税や保険料などの支出が続く
金融庁も、投資用不動産について、空室や賃料下落、大規模修繕などを考慮し、長期的な収支計画と返済可能性を確認することが重要だと示しています。
金利上昇後の返済額を確認する
変動金利で借り入れる場合は、金融機関に次の点を確認しておきましょう。
- ・現在の適用金利
- ・金利の見直し時期
- ・金利変更が返済額に反映される時期
- ・金利が0.5％上昇した場合の返済額
- ・金利が1％上昇した場合の返済額
- ・元金の減り方への影響
- ・固定金利へ変更できるか
- ・繰り上げ返済の条件や手数料
金融機関によって、金利の見直し時期や返済額の計算方法は異なります。毎月の返済額がすぐに変わらない場合でも、利息の割合が増え、元金の返済が進みにくくなることがあります。
そのため、単に「今の返済額を払えるか」ではなく、次のように考えることが大切です。
空室が続き、修繕費が発生し、金利も上昇した場合に、それでも給与や手元資金で返済を続けられるか。
安い物件ほど金利上昇の影響を受けやすいこともある
購入価格が安い物件でも、修繕費や解体費用が大きければ、必要な借入額は増えます。
たとえば、購入価格が300万円でも、修繕費や諸費用に500万円かかれば、実際に必要となる資金は800万円です。借入額が増えれば、金利上昇による返済負担の影響も大きくなります。
したがって、確認すべきなのは物件価格だけではありません。
購入価格＋諸費用＋修繕費＋残置物処分費＋運用開始までの維持費
この合計額を借り入れる場合に、現在の金利水準と、さらに金利が上昇した場合の両方で返済可能かを確認します。
5. サラリーマン大家を始めるための具体的な手順
思いつきで物件を購入すると、修繕費や空室、返済負担で後戻りできなくなることがあります。
サラリーマン大家を始めるときは、自分の資金・時間・勤務先のルール・融資条件を確認してから、物件を探すことが大切です。
ステップ1：使えるお金と時間を整理する
まず、なぜ大家になりたいのかを明確にします。
「老後の収入をつくりたい」「空き家を活用したい」「将来の独立資金にしたい」など、目的によって選ぶ物件や許容できるリスクは変わります。
次の項目をノートに書き出してみましょう。
- ・物件購入に使える自己資金
- ・修繕費として残しておけるお金
- ・空室が続いた場合に使える生活防衛資金
- ・毎月無理なく返済できる金額
- ・物件確認やDIYに使える時間
- ・建築・設備・DIYに関する経験
- ・現地までの距離と交通費
自己資金を購入費用にすべて使ってしまうと、購入後の修繕や空室に対応できません。買うためのお金と、買った後に残すお金を分けて考えることが重要です。
ステップ2：勤務先のルールと税務を確認する
会社員が不動産賃貸を始める場合は、勤務先の就業規則や副業・兼業の届出方法を確認します。
厚生労働省も、副業・兼業を希望する場合は、まず勤務先の労働契約や就業規則などのルールを確認するよう案内しています。会社によっては、事前の届出や許可、報告が必要な場合があります。
また、賃貸経営を始めたからといって、必ず同じ条件で確定申告が必要になるとは限りません。不動産収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」の金額や、給与所得などとの関係によって、申告の要否や手続きが変わります。
国税庁は、不動産所得を「総収入金額から必要経費を差し引いて計算する」と説明しています。
購入前に、次の点を税務署や税理士へ確認しておくと安心です。
- ・家賃収入をどの所得として申告するか
- ・必要経費として扱える費用
- ・減価償却の考え方
- ・ローン返済額のうち経費になる部分
- ・領収書や契約書の保管方法
- ・赤字になった場合の税務上の扱い
税務上の扱いは、物件の種類や所有方法、賃貸規模などによって異なります。自己判断で決めつけず、専門家に確認しましょう。
ステップ3：融資の条件を先に確認する
自己資金だけで購入しない場合は、物件探しと並行して金融機関に相談します。
金融機関によって、次のような融資条件が異なります。
- ・古い木造住宅を融資対象にするか
- ・築年数や構造をどう評価するか
- ・投資用物件の金利水準
- ・自己資金をどの程度求められるか
- ・修繕費を融資対象に含められるか
- ・担保評価や本人の年収をどう見るか
- ・変動金利の場合の見直し条件
ここで確認するのは、単に「いくら借りられるか」だけではありません。空室や修繕費、金利上昇があっても返済できる借入額かを考える必要があります。
金融庁も、投資用不動産について、賃料下落や空室、大規模修繕などを考慮した長期的な収支計画と返済可能性の確認が重要だと示しています。
なお、金融機関から融資の見込みを聞けたとしても、物件の担保評価や正式審査によって結果が変わることがあります。事前相談の結果だけで、融資が確定したと判断しないようにしましょう。
ステップ4：物件を探し、現地を確認する
資金計画と融資条件を確認したら、物件探しを始めます。
気になる物件が見つかったら、必ず現地を確認しましょう。インターネットの写真だけでは、次のような点は分かりません。
- ・建物周辺のにおいや湿気
- ・道路や駐車場への出入りやすさ
- ・隣地との距離
- ・日当たりや騒音
- ・庭木や残置物の量
- ・雨漏りや外壁の傷み
- ・周辺の空き家や管理状態
- ・買い物・通勤・通学の利便性
できれば昼間だけでなく、時間帯を変えて周辺を確認します。入居者の立場で、その場所で生活できるかを考えることが大切です。
建物の状態に不安がある場合は、建物状況調査、いわゆるインスペクションを利用する方法もあります。国土交通省によると、建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士が既存住宅の状態を確認する制度です。
ステップ5：修繕費を見積もり、収支を計算する
現地確認の後は、修繕が必要な箇所を洗い出します。
DIYで対応する部分と、専門業者へ依頼する部分を分け、それぞれの費用を見積もりましょう。
購入価格＋購入時の諸費用＋修繕費＋残置物処分費＋運用開始までの維持費
さらに、入居者募集に必要な費用や、家賃収入が入るまでの空室期間も考慮します。
収支を計算するときは、満室時だけでなく、次の条件でも確認してください。
- ・入居までに半年かかる
- ・想定家賃を下げる
- ・追加の修繕が発生する
- ・金利がさらに上昇する
- ・退去後の募集期間が長引く
- ・給与から毎月一定額を補填する
金融庁の資料でも、投資用不動産は長期的な賃貸事業として、物件の収益だけでなく、賃料下落や空室などを含めて返済可能性を確認することが重要とされています。
計算した結果、無理がある場合は、購入を見送ることも大切な判断です。
ステップ6：契約前に条件を確認して購入する
購入を決める前に、売買契約書や重要事項説明書の内容を確認します。
特に、次の項目は不動産会社へ確認しておきましょう。
- ・雨漏りやシロアリなどの不具合
- ・境界や越境の状況
- ・再建築できる土地か
- ・接道条件を満たしているか
- ・上下水道や浄化槽の状態
- ・残置物を誰が処分するか
- ・現況有姿での引き渡し条件
- ・契約不適合責任の範囲
- ・賃貸に出すうえでの法令上の制限
「安いから早く買わなければ」と焦らず、疑問点を解消してから契約に進みます。
ステップ7：修繕して入居者を募集する
購入後は、入居者が安心して暮らせる状態に整えます。
地域の需要を確認しながら、必要な修繕を進めましょう。たとえば、ファミリー世帯が多い地域であれば、駐車場の使いやすさや水回りの清潔さが重視されることがあります。
一方で、見た目だけをきれいにしても、雨漏りや給排水管の不具合が残っていれば、入居後のトラブルにつながります。
修繕後は、次の内容を確認してから募集を始めます。
- ・生活に必要な設備が使えるか
- ・電気・水道・ガスに問題がないか
- ・雨漏りや漏水が解消しているか
- ・清掃や残置物処分が完了しているか
- ・火災保険などの必要な保険に加入しているか
- ・募集家賃が周辺相場と合っているか
購入前に「買わない判断」もする
サラリーマン大家を始めるために大切なのは、物件を買うことではありません。
自分の資金・時間・技術で管理でき、空室や修繕、金利上昇があっても無理なく保有できる物件を選ぶことです。
少しでも収支に無理がある場合や、修繕費の見積もりが不明確な場合は、購入を急がず、見送る選択肢も残しておきましょう。
買える物件ではなく、買った後も持ち続けられる物件を選ぶことが、サラリーマン大家を長く続けるための基本です。
6. 日々いただく、サラリーマン大家に関するよくある質問
私たちが日々の業務でお客様とお話ししていると、サラリーマン大家について、同じような不安や疑問をお聞きすることがあります。
ここでは、よくいただく質問をご紹介します。
会社員をしながらでも、本当に大家になれますか？
はい。会社員として働きながら、賃貸経営をしている方はいます。
ただし、誰でも簡単にできるわけではありません。平日の仕事を続けながら、空いた時間で物件の管理や修繕の手配、入居者募集、収支の確認などを行う必要があります。
管理会社に業務を依頼する方法もありますが、最終的な判断や費用の負担は大家自身が担います。
また、勤務先によって副業・兼業に関するルールが異なります。始める前に、就業規則や社内の届出方法を確認しておきましょう。
数十万円で買える家を見つけました。お買い得ですか？
購入価格だけで、お買い得と判断するのは危険です。
たとえば、家の中に残された家具や生活用品の処分だけで、まとまった費用がかかることがあります。柱や土台、屋根、配管などに大きな傷みがあれば、修繕や解体に多額の費用が必要になる場合もあります。
安い価格には、建物の状態、立地、賃貸需要、権利関係、売主側の事情などが反映されていることがあります。
購入前には、次の費用まで含めて考えましょう。
購入価格＋購入時の諸費用＋修繕費＋残置物処分費＋維持費
目先の価格だけで「お買い得」と考えず、なぜその価格なのかを確認することが大切です。
自分で直せるかどうか、自信がありません
自信がない、判断に迷うという場合は、大がかりなDIYが必要な物件を無理に購入しないほうが安心です。
特に、電気配線やガス、水漏れ、屋根、柱、床下などに関わる工事は、安全性に関わります。作業内容によっては資格や専門知識が必要になるため、専門業者に依頼すべき場合があります。
壁紙の貼り替えや庭の草刈りなど、無理のない作業から始める方法もあります。
購入する場合は、最初から専門業者に依頼する費用を見積もりに入れ、業者に頼んでも収支が成り立つかを確認しておきましょう。
借りてくれる人がいるか、どう調べればよいですか？
まずは、物件の周辺を自分の足で歩いてみましょう。
スーパーや病院、学校、駅やバス停までの距離、道路の状況、周辺の雰囲気などを確認します。昼間だけでなく、可能であれば時間帯を変えて見ておくと、騒音や交通量なども分かります。
さらに、その地域の事情をよく知る不動産会社に、率直に尋ねてみることも大切です。
「この地域では、どのような世帯が戸建てを借りていますか。
駐車場は何台必要ですか。
同じような物件は、どのくらいの期間で入居が決まっていますか・・・・」
「駐車場が2台分ないと難しい」「駅から遠くても学校に近ければ需要がある」など、地域ごとの具体的な情報を得られることがあります。
まとめ：焦らず、身の丈に合った物件を選ぶ
サラリーマン大家は、無理のない規模から計画的に取り組めば、将来の収入源をつくる選択肢になります。
一方で、知識や準備がないまま「安いから」という理由だけで購入すると、大切なお金と時間を失い、大きな負担を抱えることがあります。
家を買うということは、建物だけでなく、その土地、周辺環境、将来の修繕、入居者の暮らしとも向き合うことです。焦って購入する必要はありません。
まずは、自分の資金と時間、DIYの経験、専門業者に依頼できる予算を冷静に確認してください。
そして、表面的な価格だけでなく、次の点まで見渡したうえで判断することが大切です。
- ・その地域に賃貸需要があるか
- ・駐車場や周辺環境に問題がないか
- ・修繕や処分にいくらかかるか
- ・空室が続いても保有できるか
- ・金利上昇後も返済を続けられるか
- ・自分の時間と体力で管理できるか
私たちは、日々地域を走り回り、古い家や空き家を数多く見てきました。すぐに売却や契約につながらない相談であっても、家を持て余して困っている方の話に、できる限り耳を傾けてきました。
そうした現場を知っているからこそ、これから大家を始める方には、安さだけで判断して失敗してほしくないと考えています。
「この物件は安いけれど、本当に大丈夫だろうか」
「自分で直せる範囲なのか判断できない」
そのように迷ったときは、一人で結論を出さず、地域の事情を知る不動産会社へ相談してみてください。
私たちも、物件の状態や修繕費、賃貸需要などを確認しながら、現実的な判断材料をお伝えします。
物件選びで迷ったらご相談ください
安い空き家や中古住宅には、価格だけでは分からない事情が隠れていることがあります。
購入を急ぐ前に、物件の状態や修繕費、周辺の賃貸需要について確認してみませんか。
山口県田布施町・平生町・上関町・柳井市・周防大島町の空き家・中古住宅・賃貸物件について、現地事情を踏まえてご相談をお受けしています。
サラリーマン大家を始めたい方、気になる物件がある方は、下記のフォームからお気軽にお問い合わせください。
