重要土地等調査法と許可制の導入とは？土地売買への影響をわかりやすく解説

• 2026年10月27日
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土地や建物は、毎日の生活や事業を支える大切な場所です。一方で近年は安全保障の観点から、国境周辺や国の重要施設の近くにある土地の利用について、国がこれまで以上に関心を強めています。

ニュースなどで「重要土地許可制」という言葉を耳にする機会が増えましたが、全国すべての土地売買にいきなり厳しい許可が必要になるわけではありません。現在すでに動いている制度と、これから新しく導入されようとしている仕組みを分けて理解しておくことが、スムーズな土地取引の第一歩となります。

現在のルール：調査と事前の「届出」が中心

現在運用されているのは、2022年9月に全面施行された「重要土地等調査法」という法律に基づく仕組みです。

国は、防衛関係施設、海上保安庁の施設、原子力関係施設、空港、国境離島などの機能を守るために、それらの周囲おおむね1000メートルの範囲などを対象区域として指定しています。

指定される区域には「注視区域」と「特別注視区域」の2種類があります。

• ・　注視区域： 土地や建物がどのように使われているか、国の調査が入ることがあります。もし施設の働きを邪魔するような使い方が見つかった場合は、利用の中止などを指導される仕組みです。

• ・特別注視区域： 一定の広さ以上の土地や建物を売買する際、契約前に「事前の届出」が必要になります。

この届出は取引自体を一律に禁止するものではなく、誰がどのように土地を使うのかを国が把握するための手続きです。対象区域や届出が必要かどうかは、内閣府のウェブサイトなどで調べることができます。

新たな動き：閣議決定された「重要土地取得許可制」とは

これまで届出が中心だった制度から一歩進み、取得そのものを審査する「許可制」への移行が具体的に動き出しています。

2026年10月23日、政府は安全保障上重要な施設周辺の土地取引規制を強化するため、土地利用規制法の改正案を閣議決定し、衆議院に提出しました。

この法改正案では、自衛隊基地などの周囲約1000メートルや、無人の国境離島などを新たに「規制区域」に指定し、土地を取得する際に国による事前許可制を導入する内容となっています。とくに、外国政府や外国軍関係者などへの所有権の移転は、原則として認めない方針が示されています。

さらに今回の法改正案では、実効性を高めるための厳しいルールも盛り込まれました。規制区域内で国の許可を得ずに土地の売買などを行った場合は、不動産登記を行うことができなくなります。加えて、無許可で取引を行った場合には拘禁刑や罰金といった刑事罰が科される方針です。

なぜ今、より強い規制が必要とされているのでしょうか。その背景には「新しい戦い方」のリスクがあります。ロシアによるウクライナ侵攻において、無人機（ドローン）を使った戦いが顕在化したことが大きな要因です。重要施設の周辺にある土地に無人機が秘密裏に集められ、そこが施設攻撃の拠点として利用されてしまうリスクが高まっているため、国として事前に対策を講じる必要性が出てきました。

政府は、この法改正案について、現在の国会での成立を目指して作業を進めています。

土地や建物を売買する際への実際の影響

こうした制度の変化は、地域で土地や建物を売却・購入する方にとって決して無関係ではありません。

1. 事前の区域確認が不可欠になる

まず確認すべきは、自分たちが取引しようとしている土地が、指定された区域に入っているかどうかです。特別注視区域にあたる場合、一定面積以上の取引では事前の届出が必要になるため、契約を急ぎたい場合でも手続きの期間を見込んでスケジュールを組む必要があります。

2. 利用目的まで丁寧に見られる

単に「誰が買うのか」という名義だけでなく、「何のために、どのように使うのか」という利用目的も重視されます。今後は許可制が導入されることで、法人の実質的な支配関係や、購入後の具体的な活用方法まで詳しく確認されるようになる可能性が高いです。

3. 売主・買主双方が早めに準備を進める

売却を考えている方にとっては、契約の直前になって「実は手続きに時間がかかる区域だった」と判明するのを防ぐため、早い段階で土地の状況を調べておくことが安心につながります。購入を検討している方にとっても、その土地が将来どのような規制を受ける可能性があるのかを事前に知っておくことは、事業計画や生活設計を守るうえで欠かせません。

安全保障という大きなテーマのもとで進む制度改革ですが、私たちの身近な土地取引の手続きにも直接関わってきます。難しい言葉に惑わされず、現在の「届出制度」と今後の「許可制」の違いを正しく把握し、事前の確認を丁寧に行うことが、これからの不動産取引において最も大切な備えとなります。地域の取引事情や手続きの進め方について疑問がある場合は、早めに情報を整理し、ゆとりを持った計画を立てることをおすすめします。

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