未登記建物がある不動産を売るときに知っておきたい実務ポイント
土地や建物の売却相談を受ける際、「建物があるのに登記簿に載っていない」というケースが時々あります。
このような建物は “未登記建物” と呼ばれ、売却・相続・融資などの場面で思わぬ障害になることがあります。
このような建物は “未登記建物” と呼ばれ、売却・相続・融資などの場面で思わぬ障害になることがあります。
本記事では、未登記建物がある不動産を売る際に知っておきたいポイントを、できるだけ分かりやすくまとめました。
■ 未登記建物とは？
本来、建物を新築した場合には法務局で 「建物表題登記」 を行う必要があります。
しかし、昔の建物では、
しかし、昔の建物では、
登記の必要性が理解されていなかった
一部を増築したが、その部分だけ未登記のまま
資料不足や事情により登記しなかった
といった理由で、登記簿に反映されていない建物が残っていることがあります。
■ 未登記建物があると起こりやすい問題
● 1. 売買価格や交渉に影響する
未登記建物は、登記簿上で所有者が確認できません。
買主から見ると「本当にこの建物は売主のものなのか？」という不安材料になるため、価格交渉に影響することがあります。
買主から見ると「本当にこの建物は売主のものなのか？」という不安材料になるため、価格交渉に影響することがあります。
● 2. 住宅ローンが利用できないケースがある
建物が未登記のままでは、金融機関の担保設定ができません。
ローンを利用する買主の場合、多くのケースで
売主側が表題登記を行う必要
が出てきます。
ローンを利用する買主の場合、多くのケースで
売主側が表題登記を行う必要
が出てきます。
● 3. 更地売却でも“更地扱い”にならないことがある
古い小屋や離れなどが未登記のまま残っていると、
見た目は更地でも、法務局や市町村からは「建物が存在する土地」とみなされます。
見た目は更地でも、法務局や市町村からは「建物が存在する土地」とみなされます。
更地として売却する場合、
建物滅失の証明や滅失登記
が必要になることがあります。
建物滅失の証明や滅失登記
が必要になることがあります。
■ 売却前に確認しておきたい4つのポイント
● 1. 現地で未登記建物の有無をチェック
古い物置、納屋、増築部分など、未登記になりやすい建物は少なくありません。
固定資産税の課税明細書や市町村の台帳なども確認材料になります。
固定資産税の課税明細書や市町村の台帳なども確認材料になります。
● 2. 土地家屋調査士による表題登記
未登記建物を登記するには、土地家屋調査士が現地調査・測量のうえ、法務局へ申請します。
登記が済むことで所有関係が明確になり、売却手続きが格段にスムーズになります。
登記が済むことで所有関係が明確になり、売却手続きが格段にスムーズになります。
● 3. 建物を解体する場合は滅失登記も忘れずに
建物を取り壊したのに登記だけが残っていると、
後の売却時にトラブルになります。
未登記建物であっても、「存在しない」と証明する書類が必要な場合があります。
後の売却時にトラブルになります。
未登記建物であっても、「存在しない」と証明する書類が必要な場合があります。
● 4. 相続前の確認で手続きが大幅に楽になる
未登記建物は、特に相続のタイミングで問題が浮上しがちです。
親御さんが存命のうちに、
「どの建物が登記されているか」
「未登記建物があるか」
を確認しておくだけで、後の手続きが大きく軽減されます。
親御さんが存命のうちに、
「どの建物が登記されているか」
「未登記建物があるか」
を確認しておくだけで、後の手続きが大きく軽減されます。
■ まとめ
未登記建物は、
売却が進まない
値引き交渉の材料になる
住宅ローンに影響する
など、実務上のリスクを抱えています。
など、実務上のリスクを抱えています。
しかし、
表題登記・滅失登記などを適切に行うことで、これらの問題は事前に解消できます。
表題登記・滅失登記などを適切に行うことで、これらの問題は事前に解消できます。
古い増築部分や物置が気になる方、
相続・売却を検討している方は、ぜひ早めに専門家へご相談ください。
相続・売却を検討している方は、ぜひ早めに専門家へご相談ください。
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