権利がないからと言ってあきらめない――地役権という希望の道
今日は、不動産に関心のある方なら一度は直面するかもしれない、「隣地を通らないと道路に出られない」「水路が他人の土地を通っている」などの問題――そう、“地役権”のお話です。
「地役権なんて、持ってないから無理でしょう？」
と、あきらめる前に、ぜひ最後まで読んでみてください。
と、あきらめる前に、ぜひ最後まで読んでみてください。
地役権とは？専門用語をかみ砕いてみよう
**地役権（ちえきけん）**とは、ざっくり言えば、**ある土地（要役地）**が、**別の土地（承役地）**を使うことができる権利です。
たとえば、自分の家から道路に出るために、隣の土地を通らなければならない場合。
法律的には、「隣地を通らせてもらう」というのが“地役権”です。
これ、実は土地の登記に記録しているケースもあるのですが、登記されていない「口約束」レベルの使用も少なくありません。
権利がなければ通れない？――いいえ、救済手段はあります
では、地役権が登記されていない。しかも、土地を使っている証拠も曖昧……そうなると、「文句を言われたら通れなくなるのでは？」と不安になる方もいますよね。
ここで覚えておきたいのが、民法第213条。
土地の所有者は、必要があるときは、他人の土地の使用を請求できる場合がある。
これは、「通行地役権の時効取得」や「通行権の裁判上の請求」といった制度につながります。
時効で地役権が成立する場合もある！
もし、20年以上にわたり黙って通行を続けてきたようなケースでは、「時効取得」によって地役権が成立したと認められることもあるのです。
これは「他人の土地を自分の権利として排他的に使っていた」事実があったときに主張できる可能性があります。
ただし、この主張が通るかどうかは、土地の使い方の態様や周囲の状況、裁判所の判断にも左右されるため、専門家への相談は必須です。
通行できないと生活できない！そんなときは…
また、「公道に接していない土地」の場合、**民法第210条「囲繞地通行権」**が活きてきます。
これは、**他人の土地に囲まれている土地（袋地）**の所有者が、必要最小限度で周囲の土地を通ることができるというルール。対価を払うことはあっても、通行自体を拒否されることはないという、生活の基盤を守るための制度です。
つまり、「権利がないから…」とあきらめる前に、法律が生活者を守る仕組みがあると知っておくことが大切なのです。
「話し合い」がすべての出発点
とはいえ、現実は法律論だけでは動きません。
「昔から通らせてもらってたのに、急に拒否された…」
「代替ルートがあるから通るなと言われた…」
「代替ルートがあるから通るなと言われた…」
そんなときこそ、冷静な話し合いと**記録の作成（覚書など）**が鍵になります。
必要なら、**第三者（行政書士・司法書士・弁護士など）**に入ってもらい、将来のトラブルを未然に防ぐ協議書を交わすこともできます。
まとめ：権利がない？ いいえ、「可能性」がある
地役権がなくても、あなたの暮らしが守られる可能性はあります。
時効取得による主張
囲繞地通行権による救済
近隣との話し合いでの覚書
登記で明確化する選択肢も
不動産は「動かないからこそ」トラブルが起きやすい。でも、だからこそ、動けるのは人の知恵と対話なのです。
おまけ：こんなときは早めにプロへ相談！
他人の土地を通らないと出入りできないが、文句を言われた
「昔から使ってるから大丈夫」と言われてきたが、不安
土地を売りたいが、通行経路が確保されていない
そんなときは、不動産実務に詳しい専門家に一度相談してみてくださいね。権利がなくても、あなたの「暮らしの権利」は守られる可能性があるのですから。
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