特殊清掃とは？費用・手順・誰が払う？
～孤独死や事故物件で知っておくべき現実と対処法～
「この部屋は、孤独死があって……特殊清掃が必要でした」
こんな話を聞いたことがある方もいるかもしれません。
こんな話を聞いたことがある方もいるかもしれません。
でも実際、「特殊清掃ってなに？」「費用は高い？」「誰が払うの？」と、
わからないことが多いのが現実です。
わからないことが多いのが現実です。
今回は、不動産実務でも避けては通れない特殊清掃の基本知識を、わかりやすく解説します。
■ 特殊清掃とは？
特殊清掃とは、孤独死・自殺・事件・事故などで亡くなった方が発見されるまでに時間がかかり、汚染や臭気が発生した場合に行われる専門的な清掃作業のことです。
通常の清掃では落とせない
体液・血液の除去
腐敗臭の除去
害虫の駆除（ハエ・ウジなど）
感染予防（消毒・除菌）
などを行います。
■ 特殊清掃の手順（例）
| 順番 | 作業内容 | 詳細 |
|---|---|---|
| ① | 現場確認・見積り | 状況を確認し、必要な作業を精査 |
| ② | 汚染物の除去 | 血液・体液の染み込んだ家具や床材を撤去 |
| ③ | 消臭・消毒 | オゾン脱臭や薬剤で腐敗臭を除去 |
| ④ | 害虫駆除 | 発生したハエやウジなどの処理 |
| ⑤ | 原状回復の提案（別途） | 必要に応じてリフォームなど |
■ 費用の目安は？
特殊清掃の費用は、発見の早さ・汚染の広がり・部屋の広さなどで大きく変わります。
| 作業項目 | 目安金額（税別） |
|---|---|
| 特殊清掃基本作業 | 3万円〜10万円 |
| 消臭・オゾン脱臭処理 | 3万円〜15万円 |
| 汚染箇所の解体・撤去 | 5万円〜30万円 |
| 害虫駆除 | 1万円〜5万円 |
| 合計 | 10万円〜50万円超えることも |
※ 原状回復工事（クロス張替・床の張替など）は別途費用が発生します。
■ 誰が費用を払うの？
特殊清掃の費用負担は、状況によって異なります。
▼ 借主が亡くなった場合（賃貸物件）：
原則、**借主の相続人（遺族）**が支払います
相続放棄されると、貸主（オーナー）が負担する可能性も
▼ 持ち家での孤独死：
相続人が負担
売却する際は、売却前にリフォーム・原状回復を行うことが多い
■ 家主・管理会社が気をつけるべきこと
**孤独死保険（家賃保証＋特殊清掃費用補償）**の活用
事前の「告知義務」に備えて、記録・写真・作業内容の保管
■ まとめ：知っておきたい特殊清掃のポイント
✅ 特殊清掃は、感情論ではなく実務
✅ 放置すると衛生・臭気・資産価値の問題に発展
✅ 保険・契約・告知義務など、法的整理と実務対応が重要
✅ 放置すると衛生・臭気・資産価値の問題に発展
✅ 保険・契約・告知義務など、法的整理と実務対応が重要
■ 最後に：死は不幸な出来事。でもその後の管理は「生活の現場」
特殊清掃というと、なんだか怖い話のように聞こえるかもしれません。
けれどそれは、「命の終わりの後始末」という、とても現実的で人間的な行為でもあるのです。
けれどそれは、「命の終わりの後始末」という、とても現実的で人間的な行為でもあるのです。
大家さんも不動産業者も、そしてこれから物件を選ぶ方も、
正しい知識を持っていれば、恐れる必要はありません。
正しい知識を持っていれば、恐れる必要はありません。
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