本日10月1日は、全日本不動産協会の設立記念日です。この記念日に合わせ、全日本不動産協会が主催する「全国一斉不動産無料相談会」が、シーモール下関にて開催されました。当日は天候にも恵まれ、非常に多くの方々が会場に足を運んでくださいました。まずは、ご来場いただいた皆様に心より感謝申し上げます。
普段の生活の中で、いきなり不動産会社や司法書士・弁護士の事務所のドアを叩くのは、「相談料が高そう」「まだ相談するような段階ではないかも」とためらってしまう方が多いはずです。だからこそ、お買い物のついでにふらっと立ち寄れるこの無料相談会は、一人で抱え込んでいる悩みを打ち明ける「安心できる最初の一歩」として、とても大切な役割を持っています。
たくさんの方とお話しする中で特に目立ったのは、昨今の社会状況をそのまま映し出したような、「誰も住まない実家をどうするか」「親族間でどう財産を分けていくか」という切実なご相談でした。これらは今や、どの家庭にも起こり得る避けられない課題です。
そこで今回は、本日の相談会で実際に寄せられた数多くのお悩みの中から、これからの人生設計のヒントになる「3つのテーマ」を厳選しました。難しい法律の言葉はできるだけ使わず、私たちが普段使っている日常の言葉で、具体的な解決策を詳しくお伝えします。この記事が、ご自身や大切なご家族の未来を守るための「気づき」になれば嬉しく思います。
1. 実家の空き家は放置NG！手放すための現実的な選択肢とルール
最も多く、そして深刻だったお悩みが「相続した実家が空き家になってしまうが、どうすればいいか」という問題でした。思い出の詰まった実家を手放す寂しさと、管理の大変さの間で悩むお気持ちは痛いほどわかります。しかし、結論から言うと「とりあえずそのままにしておこう」と放置するのが一番危険です。
空き家を放置すると、税金が最大6倍になる危険も
総務省のデータ（2023年）によると、山口県の空き家率は全国平均を大きく上回り、全国で8番目に高い水準です。さらに「純粋に放置されている空き家」に限ると全国7位という、非常に心配な状況にあります。
人が住まなくなった家は、換気ができないためあっという間にカビが生え、木が腐っていきます。台風で屋根瓦が飛んでご近所の家を傷つけたり、庭の草木が伸び放題になって害虫が発生したりと、ご近所トラブルに直結します。 こうした状況を防ぐため、国は法律を変え、管理されていない空き家への取り締まりを厳しくしました。自治体から「ちゃんと管理してください」という指導や勧告を受けると、土地の固定資産税を安くしてくれていた特例が外され、税金がこれまでの最大6倍に跳ね上がる可能性があります。さらに放置して「危険な空き家」とみなされると、行政が強制的に家を解体し、その高額な解体費用が持ち主に請求されることもあります。
解決策A：税金が安くなる特例（3000万円特別控除）を使って売却する
実家を手放す上で一番現実的でメリットが大きいのが、不動産市場で売却することです。この時、絶対に知っておきたいのが「空き家を売った時の税金が安くなる特例」です。
家や土地を売って利益が出ると、通常は約20％の税金がかかります。しかしこの特例を使うと、利益から最大3,000万円を差し引いて計算できるため、税金を大幅に減らしたり、ゼロにしたりすることができます。（※2024年以降、相続人が3人以上いる場合は1人あたり2,000万円までとなります）
ただし、この恩恵を受けるには以下のようないくつかの条件をクリアする必要があります。
-
古い家であること： 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であること（マンションは対象外です）。
-
一人暮らしだったこと： 亡くなった親が、亡くなる直前までそこで一人で暮らしていたこと（老人ホームに入っていた場合でも、条件を満たせば認められることがあります）。
-
空き家のままであること： 相続してから売るまでの間、誰かに貸したり、誰かが住んだりしていないこと。
-
期限と地震対策： 相続してから3年目の12月31日までに売ること。また、家を残したまま売る場合は現在の耐震基準を満たしている必要があり、満たしていない場合は更地（建物を壊した状態）にしてから売るか、買ってくれた人に直してもらう必要があります。
この特例は期間限定の制度なので、使える期限が切れてしまう前に早めに準備を始めることが大切です。
解決策B：国に引き取ってもらう制度の「厳しい現実」
「田舎すぎて、売りに出しても誰も買ってくれない」という場合の新しい選択肢として、2023年から「相続土地国庫帰属制度」という、不要な土地を国に引き取ってもらう制度が始まりました。
テレビなどでも紹介されて便利な制度に思えますが、実は誰でも簡単に使えるわけではありません。最大の壁は「家が建っている土地は引き取ってもらえない」というルールです。実家が建っている場合は、まず自分のお金で家を解体して、完全な更地にしなければなりません。これだけで数百万円の費用がかかります。
さらに、家を壊せば必ず引き取ってもらえるわけでもありません。隣の土地との境界線が曖昧だったり、崖があったりすると断られてしまいます。無事に審査に通ったとしても、無料で引き取ってくれるわけではなく、審査の手数料に加えて「10年分の管理費（原則20万円ですが、場所や広さによっては数十万円〜百万円以上）」を一括で国に支払う必要があります。
「数百万円の解体費と管理費を払ってでも今すぐ手放すか」「毎年の固定資産税を払いながら、気長に買ってくれる人を探すか」、ご家族で慎重に話し合う必要があります。
【重要】名義変更（相続登記）が義務化されました
売るにしても、貸すにしても、まず絶対に避けられないのが「不動産の名義変更（相続登記）」です。 2024年4月1日から、不動産の名義変更が法律で義務化されました。不動産を相続したことを知ってから3年以内に手続きをしないと、10万円以下のペナルティ（過料）が科される可能性があります。
一番気をつけていただきたいのは、「何十年も前に亡くなったおじいちゃんの名義のまま放置している」という過去の分もすべて義務化の対象になるということです。過去の分については、2027年3月末が手続きの期限となります。戸籍を集めるだけでも何ヶ月もかかることがあるので、ギリギリになって慌てないよう、今すぐ確認してみてください。
2. 「家はいらない」と言われたら？住まいを守る方法
次にご紹介するのは、残された奥様からのとても切実なご相談です。 「夫が亡くなり、私一人で実家に住んでいます。でも、子どもたちからは『家は古いし管理が大変だから誰も相続したくない。お母さんだけでなんとかして』と言われてしまいました。私はずっとここに住み続けたいのに、どうすればいいのでしょうか？」
子どもたちが「実家の面倒には関わりたくない」と思った時、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをしようと考えることがあります。しかし、ここには大きな誤解があります。
「いらない古い家だけを放棄して、手元にある預金だけはちゃっかりもらう」というような、つまみ食いのような都合の良いことは法律上絶対にできません。相続放棄とは「最初から相続人ではなかったことになる」という強力な手続きなので、マイナスの財産もプラスの財産も、すべて手放さなければならないのです。
さらに怖いのが、権利の移動です。もし子どもたち全員が相続放棄をすると、「子どもがいない」のと同じ扱いになるため、相続の権利は亡くなったご主人のご両親や、兄弟姉妹へと自動的に移っていきます。 つまり、奥様は普段あまり付き合いのない「義理の兄弟姉妹」を相手に、自宅の権利について話し合いをしなければならなくなります。最悪の場合、「家を売ってお金で分けよう」と言われ、住み慣れた家から追い出されてしまう危険すらあるのです。子どもたちは良かれと思って放棄したつもりでも、結果的にお母様を一番のピンチに追い込んでしまう可能性があることを、ご家族全員で知っておく必要があります。
このような悲劇を防ぎ、長年住み慣れた家を失うことがないように作られたのが「配偶者居住権」という新しい仕組みです。
これは、家の権利を「所有権（家を持つ権利）」と「居住権（住み続ける権利）」の2つに切り離すという、とても画期的な制度です。 例えば、話し合いによって「家の所有権は子どもが持ち、住み続ける権利はお母さんが持つ」と分けることができます。こうすれば、お母様は一生安心して実家に住み続けることができ、所有権を持つ子どもは、将来お母様が亡くなった後に、負担なく家を売るなどの処分がしやすくなります。
ただし、この権利は「私、住み続けます」と口約束するだけでは守られません。 もし、所有権を持っている子どもが、借金の返済などで勝手にその家を別の人に売ってしまったらどうなるでしょうか。この時、法務局でしっかりと「配偶者居住権の登記」という手続きをしておかなければ、新しく家を買った人に対して「私には住み続ける権利がある」と主張することができず、立ち退きを迫られる可能性があります。 自分の生活を守り抜くためには、必ず司法書士などの専門家にお願いして、登記の手続きをしておくことが大切です。
3. 姉妹での相続トラブルを防ぐ「現金で分ける」という選択
最後は、ご姉妹での相続と、周りの親族からの口出しに関するお悩みです。 「両親が亡くなり、相続人は私（姉）と妹の2人だけです。誰も住まない実家は手放すつもりですが、とりあえず姉妹2人の共有名義にしたほうがいいのでしょうか？また、妹の子ども（甥や姪）が何かと口出ししてきて困っています。」
「とりあえず半分ずつ」の共有名義はトラブルの元
姉妹で公平に分けるために、「とりあえず姉が半分、妹が半分という共有名義にしておこう」と考える方は非常に多いです。しかし、はっきり言ってこれは一番避けるべき方法です。
不動産を複数人の名義にしてしまうと、その不動産は「塩漬け（身動きが取れない状態）」になってしまいます。家を売る時や、壊す時、リフォームする時には、名義人全員の賛成が必要になります。一人が「もっと高く売れるはずだから今は売らない」と反対すれば、手続きはストップしてしまいます。
さらに怖いのが、将来の相続です。姉や妹が亡くなると、その半分の権利はそれぞれの配偶者や子どもたちへ引き継がれていきます。世代が変わるごとに権利を持つ人がねずみ算式に増えていき、最終的には「全く面識のない親戚数十人が、少しずつ家の権利を持っている」という状態になります。こうなってしまうと、全員のハンコを集めることは不可能に近く、実家は永遠に処分できない負動産となってしまいます。
一番スムーズなのは売って現金で分ける「換価分割」
最終的に手放すつもりなのであれば、家を売ったお金から、解体費や税金などの経費を差し引き、残った現金を姉妹で分ける方法が最もスムーズで公平です。これを「換価分割（かんかぶんかつ）」と呼びます。現金になれば1円単位で正確に分けられるため、後腐れがありません。
手続きをスムーズに進めるコツとして、売却の窓口を一本化するために、便宜上「姉の単独名義」にしてから売却を進めることがよくあります。ただし、ここで注意が必要です。売れた後に姉から妹へ現金を振り込むと、税務署から「お姉さんから妹さんへ、多額の現金のプレゼント（贈与）があった」と勘違いされ、高額な贈与税をかけられるリスクがあります。 これを防ぐためには、遺産を分ける話し合いの書類（遺産分割協議書）に、「売却して現金化し、かかった経費を引いた残りを姉と妹で○％ずつ分けるために、代表して姉の名義にします」という内容をはっきりと書き残しておく必要があります。
当事者ではない親族の口出しには毅然とした対応を
遺産分割の話し合いの途中で、妹の子ども（甥や姪）が口を出してくるケースもよくあります。 しかし大原則として、妹さんが生きている限り、甥や姪には法的な権利は一切ありません。話し合いは本来の相続人である姉と妹の2人だけで行うものであり、甥や姪からの要求に振り回される必要はありません。
もし、当事者同士での話し合いが感情的になってしまい、どうしてもまとまらない場合は、決してそのまま放置せず、家庭裁判所の「調停」という制度を利用することをおすすめします。中立な第三者である調停委員が間に入ってくれるため、冷静な話し合いができます。また、対立が激しくて精神的に辛い場合は、早めに弁護士などの専門家に間に入ってもらうことで、不当な干渉をシャットアウトし、大きなトラブルに発展するのを防ぐことができます。
おわりに：問題解決の鍵は「元気なうちの話し合い」と「早めの相談」
本日の全国一斉不動産無料相談会を通じて改めて痛感したのは、不動産や相続の問題に「時間が解決してくれる」ということは決してない、という冷酷な現実です。放置すればするほど状況は悪化し、取り得る選択肢がどんどん狭まっていきます。
一番大切なことは、ご家族が元気なうちから「将来、実家をどうするのか」について、タブー視せずにオープンに話し合っておくことです。そして、いざという時や少しでも不安を感じた時には、今日のような全日本不動産協会が設けている身近な無料相談会を利用して、一人で悩まずにぜひ声を上げてください。