【2026年4月施行】住所等変更登記の義務化とは？不動産売却への影響と過去の引っ越しへの対応
2024年に「相続した不動産の名義変更」、いわゆる相続登記が義務化されたことは、ニュースなどで耳にした方も多いかもしれません。
それに続き、不動産に関する新しいルールが、2026年4月1日から施行されました。
それが、住所等変更登記の義務化です。
「家を購入した後に引っ越したけれど、登記簿の住所はそのままになっている」
「結婚して氏名が変わったけれど、独身時代に購入したマンションの名義は以前の氏名のまま」
このような場合は、今回の制度と関係する可能性があります。
この記事では、住所等変更登記の義務化について、過去の引っ越しや氏名変更への対応、不動産売却への影響、今から確認しておきたいことを、できるだけわかりやすく解説します。
住所等変更登記の義務化とは？
住所等変更登記とは、不動産の登記名義人について、住所や氏名などの変更を登記簿に反映させる手続きです。
2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称に変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務となりました。
正当な理由がないにもかかわらず申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
住所や氏名の変更が義務化された理由
これまでは、引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わっても、登記簿の情報を変更する手続きは義務ではありませんでした。
そのため、登記簿を確認しても現在の所有者の住所や氏名がわからず、所有者の調査に時間がかかるケースがありました。
所有者がわからない土地や、管理されない空き家が増えると、公共事業や災害対策、空き家対策にも影響します。
こうした問題を解消するため、登記簿の情報を最新の状態に保つことが義務化されました。
対象になる不動産所有者
対象となるのは、土地や建物の所有権の登記名義人です。
主に、次のような変更があった場合に手続きが必要になります。
- 引っ越しによる住所変更
- 市町村合併や住居表示変更による住所変更
- 結婚や離婚による氏名変更
- 商号や名称の変更
住所等変更登記の3つのポイント
変更日から2年以内に申請する
2026年4月1日以降に住所や氏名が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記を申請します。
たとえば、2026年10月1日に引っ越した場合、原則として2028年9月30日までに申請する必要があります。
5万円以下の過料の対象になる
正当な理由がないまま、期限内に変更登記を申請しなかった場合は、5万円以下の過料の対象となります。
過料は、刑事罰である罰金とは異なり、行政上の義務違反に対して科される金銭的な制裁です。
ただし、期限を過ぎた時点で自動的に過料が科されるわけではありません。登記官による催告などを経たうえで、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。
重病、経済的な困窮、DV被害による避難など、一定の事情がある場合は、正当な理由が認められる可能性があります。個別の事情がある方は、法務局や司法書士に確認しましょう。
2026年4月1日より前の変更も対象
今回の義務化は、2026年4月1日以降に住所や氏名が変わった場合だけが対象ではありません。
2026年4月1日より前に変更があり、まだ変更登記をしていない場合も対象になります。
この場合は、2028年3月31日までに変更登記を申請する必要があります。
過去の引っ越しはいつまでに手続きする？
たとえば、次のようなケースです。
- 2010年にA市で住宅を購入
- 2018年にB市へ引っ越し
- 登記簿の住所はA市のまま
- 2026年現在も変更登記をしていない
この場合、住所変更が何年も前であっても、義務化の対象になる可能性があります。
過去の住所変更や氏名変更については、2028年3月31日までが申請期限です。
古い住所のままになっている不動産がある場合は、早めに登記事項証明書を取得し、現在の住所や氏名と照らし合わせてみましょう。
不動産売却への影響
売買契約が直ちにできなくなるわけではない
住所変更登記をしていないからといって、売買契約そのものが直ちに禁止されるわけではありません。
ただし、買主へ所有権を移転する登記を行う際には、登記簿上の所有者と、実際に売却する人が同一人物であることを確認する必要があります。
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、住所のつながりを証明する書類や、住所変更登記が必要になることがあります。
所有権移転登記の準備に時間がかかることも
たとえば、10年前にA市で不動産を購入し、5年前にB市へ引っ越したとします。
登記簿の住所がA市、現在の住所がB市であれば、A市の所有者とB市に住む売主が同一人物であることを確認しなければなりません。
通常は、住民票などを使って住所のつながりを確認します。必要に応じて住所変更登記を行ったうえで、買主への所有権移転登記を進めます。
つまり、住所変更登記をしていない場合、売却できないというよりも、売却に伴う登記手続きに時間や手間がかかる可能性があるということです。
引っ越し回数が多い場合に必要な書類
A市、B市、C市、D市というように何度も引っ越している場合、現在の住民票だけでは過去の住所がすべて確認できないことがあります。
その場合は、次のような書類を使って、登記簿上の住所から現在の住所までの変遷を確認します。
- 住民票
- 住民票の除票
- 戸籍の附票
- 氏名変更を確認できる戸籍関係の書類
古い記録は、自治体の保存期間などの事情により取得できない場合があります。
その場合は、別の書類や申述書などが必要になる可能性があるため、早めに法務局や司法書士へ相談しましょう。
スマート変更登記とは？
住所等変更登記の負担を軽減するため、法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」という仕組みがあります。
あらかじめ検索用情報を申し出ておくと、住所や氏名の変更後に法務局が情報を確認し、一定の手続きを経て住所等変更登記を行います。
スマート変更登記を利用すれば、住所や氏名が変わるたびに、自分で登記申請を行わなくてもよい場合があります。
ただし、売却などの理由で早急に登記簿を変更したい場合は、スマート変更登記を待たず、通常の住所等変更登記を申請する必要があります。
住所等変更登記の確認から申請まで
登記事項証明書を取得する
まずは、不動産の登記簿にどのような住所や氏名が記載されているか確認します。
現在の登記内容を確認するには、法務局で取得できる登記事項証明書を利用する方法が確実です。
現在の情報と照らし合わせる
登記事項証明書に記載された住所・氏名と、現在の住民票や戸籍上の氏名を確認します。
次のような場合は、変更登記が必要になる可能性があります。
- 登記簿が以前の住所のまま
- 結婚や離婚前の氏名が記載されている
- 住居表示変更前の住所になっている
- 登記簿と現在の氏名の表記が異なる
住所や氏名の変遷を確認する
複数回の引っ越しをしている場合は、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明する書類を集めます。
必要書類は、変更の回数や時期、自治体の記録状況などによって異なります。
法務局や司法書士へ相談する
必要書類がそろったら、不動産を管轄する法務局へ申請します。
窓口提出のほか、郵送やオンライン申請を利用できる場合もあります。手続きに不安がある場合は、司法書士へ相談することもできます。
不動産売却を予定している方は、売却を依頼する不動産会社に相談し、必要書類を早めに確認しておくと安心です。
よくある質問
住所変更登記をしていない不動産は売却できる？
住所変更登記が済んでいなくても、売買契約そのものを締結することは直ちに禁止されません。
ただし、決済時に行う買主への所有権移転登記には、原則として、売主の登記簿上の住所を現在の住所に変更する手続きが必要です。
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、まず住所の変遷を確認できる住民票や戸籍の附票などを準備し、住所変更登記を行います。そのうえで、買主への所有権移転登記を申請するのが通常の流れです。
そのため、住所変更登記をしていない場合でも売買契約は可能なことがありますが、所有権移転登記を完了できる状態にするため、決済・引き渡しまでに住所変更登記を済ませなければなりません。
何年も前の引っ越しも対象ですか？
2026年4月1日より前の住所変更や氏名変更も対象になります。
まだ変更登記をしていない場合は、2028年3月31日までに手続きが必要です。
過料はすぐに科されますか？
期限を過ぎた時点で自動的に過料が科されるわけではありません。
正当な理由がないまま申請を怠っている場合、登記官による催告などを経て、裁判所が判断します。
スマート変更登記を利用すれば売却時も安心ですか？
スマート変更登記は、今後の住所や氏名変更に関する負担を軽減する制度です。
売却などで早急に登記簿を変更する必要がある場合は、通常の変更登記を申請する必要があります。
不動産売却を考えている方は早めに確認を
住所等変更登記の義務化は、2026年4月1日から始まった不動産所有者に関係する重要な制度です。
特に、次のような方は、登記簿の内容を一度確認しておくと安心です。
- 不動産を購入した後に引っ越した方
- 結婚や離婚などで氏名が変わった方
- 何度も引っ越しをしている方
- 相続した不動産を所有している方
- 将来、不動産の売却を考えている方
2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっている場合は、2028年3月31日までに対応する必要があります。
売却直前になって書類を集め始めると、住所の変遷が複雑な場合に時間がかかることがあります。まずは登記事項証明書を取得し、登記簿の住所や氏名が現在の情報と一致しているか確認してみましょう。
当社では、不動産売却に関するご相談を受け付けています。必要に応じて司法書士などの専門家とも連携し、登記内容の確認から売却に向けた準備まで、状況に応じてご案内します。
不動産の売却をお考えの方や、登記簿の住所・氏名が古いままになっている方は、まずはお気軽にご相談ください