親から引き継いだ実家や、住み替えで今のお家を売却しようとしたとき、役所や法務局で調べてみて初めて「家の前の道路が、見ず知らずの他人の土地（私道）だった！」と発覚するケースは意外と少なくありません。
しかも、資料には「42条1項3号道路」という難しそうな言葉が……。
「他人の道を通らないと公道に出られない家なんて、もしかして売れないの？」「足元を見られて買い叩かれるのでは？」と不安になってしまいますよね。
結論から言うと、家を売ることは十分に可能です。しかし、何の対策もしないと不動産としての評価額が下がり、売却活動が難航するリスクがあります。
今回は、この「他人の私道×42条1項3号道路」というケースにおいて、なぜ評価が下がる可能性があるのか、そして無事に売るための最大のポイントをわかりやすく解説します。
「42条1項3号道路」だから家は建て直せる（法律の壁はクリア）
まず、少しだけ安心できる材料をお伝えします。
資料に書かれている「42条1項3号道路」とは、簡単に言えば「昔からある幅4メートル以上の道だから、新しく家を建て直してもOKですよ」と国（建築基準法）が認めている道路のことです。
たとえ道路の持ち主が他人であっても、「家を建てるための法律のルール」はしっかりクリアしています。セットバック（道路のために自分の土地を削ること）も必要ありません。
つまり、「建替えができない土地（再建築不可）」という最悪の事態にはならないため、この点においては不動産の価値を大きく落とす要因にはなりません。
では、なぜ評価額が下がる？「民法（人間関係）」の壁
家が建てられるのになぜ評価額が下がりやすいのか。それは、法律（建築基準法）とは別の、民法（人間関係・権利）のトラブルが起きるリスクがあるからです。
第三者の私道を通る家を買う人（買主様）は、次のような不安を抱えます。
1. 「ここを通るな！」と言われる通行トラブルのリスク
昔からのご近所付き合いで、今は「お互い様」で通らせてもらっているかもしれません。しかし、持ち主が変わった途端に、私道の所有者から「他人は通らないでくれ」「車を通すなら通行料を払え」と言われるトラブルが全国で起きています。
2. 水道管の工事ができない！掘削（くっさく）トラブルのリスク
これが一番厄介です。古い家を買って新しく建て直す場合、古くなった水道管やガス管を新しく引き直す工事が必要です。他人の私道の下を掘るには、私道の所有者の「承諾（ハンコ）」が必要になります。
もし「うちの土地を掘るなら、ハンコ代として〇〇万円払え」と法外な要求をされたり、最悪のケースで「絶対に掘らせない」と拒否されたりすると、新しい家で生活ができなくなってしまいます。
無事に、売るための最大のカギは「承諾書」
買主様がこうしたリスクを嫌がるため、他人の私道に面した物件は、普通の公道に面した物件に比べて評価額が下がりやすくなります。さらに最近では、「トラブルの火種がある物件には、銀行が住宅ローンを貸してくれない」というケースも増えています。
では、どうすればスムーズに、少しでも高く売れるのでしょうか。
その答えは、売却活動を本格的にスタートする前に、私道の所有者から「通行・掘削承諾書」をもらっておくことです。
・無償で通行・車の行き来をしてよいこと
・水道やガスなどの工事のために、道路を掘り起こしてもよいこと
・所有者が変わっても、この約束を引き継ぐこと
このような内容の書面に、私道所有者の方からサインと実印をもらっておくのです。
この「承諾書」が1枚あるだけで、買主様の不安も、銀行のローン審査の懸念も一気に吹き飛び、本来の適正な価格で売却できる可能性がグッと高まります。
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私道に面した物件の適正な査定や、承諾書に関するご相談も承っております。
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まとめ：複雑な権利関係の不動産売却は、事前の調査が命！
「他人の私道」＋「42条1項3号道路」の売却についてまとめます。
・家自体は建て替え可能なので売ることはできる。
・しかし、通行や水道工事に関する承諾がないと評価額は大きく下がる。
・売るためには、事前に「通行・掘削承諾書」を取得することが最重要。
長年住んでいると「いつもの家の前の道」ですが、いざ売却となると、こうした見えない権利関係が大きな壁になることがあります。
もし、「うちの前の道は誰の土地だろう？」「すでに所有者が代替わりしていて、誰にハンコをもらえばいいかわからない」とお悩みでしたら、一人で抱え込まずにぜひ一度ご相談ください。
どうすれば一番良い条件で売却できるか、一緒に作戦を立てていきましょう！
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