円安の影響もあり、海外の方から「日本の不動産」に対する関心は依然として高い状態が続いています。
しかし、いざ購入しようとすると、日本の不動産取引には独自の商習慣やルールがあり、戸惑う方も少なくありません。特に海外在住の方が直面するのが、「書類（ハンコ）」と「購入後の管理体制」の問題です。
今回は、海外から日本の不動産を購入し、トラブルなく維持するために必要な「3つの重要な仕組み」について解説します。
1. ハンコの代わりとなる「宣誓供述書（Affidavit）」
日本の不動産登記（名義変更）実務では、「実印」と「印鑑証明書」が必須です。
しかし、印鑑登録制度がない国にお住まいの方は、これらを用意することができません。
その代替手段として必要になるのが、『宣誓供述書（Affidavit）』です。
宣誓供述書とは？
「私（署名者）は本人に間違いありません」「私の住所はここに間違いありません」という内容を記載した書類です。 これが日本の法務局において、「印鑑証明書の代わり」として扱われます。
・作成場所：居住国の公証役場（Notary Public）、または在日の大使館・領事館など。
・手続き：公証人の目の前で本人が署名（サイン）し、公証人がその事実を証明（認証）します。
国によって書式や取得方法が異なるため、ご自身で判断せず、司法書士や不動産会社に確認しながら進めることが重要です。
外国居住の外国人や外国法人が所有権の登記名義人となる登記の申請をする場合の住所証明情報について
外国居住の外国人や外国法人が所有権の登記名義人となる登記の申請をする場合の住所証明情報について
2. 税金の窓口となる「納税管理人」
無事に不動産を購入した後、所有者に課せられるのが「固定資産税・都市計画税」です。
また、家賃収入を得る場合は「所得税」の申告も必要になります。
しかし、日本の自治体や税務署は、原則として海外の住所へ納税通知書（振込用紙）を発送しません。
また、海外からの送金納付は手続きが煩雑なケースが多いのが現状です。
そこで選任するのが『納税管理人』です。
納税管理人の役割
海外在住のオーナーに代わり、日本国内で以下の業務を行う人のことです。
・納税通知書の受け取り
・税金の納付代行
日本国内に住所がある個人・法人であれば誰でもなれますが、支払いを忘れると延滞税がかかるため、
税理士や管理会社などのプロに依頼するのが一般的です。
3. 日常の連絡を受け取る「国内連絡先」
最後に見落とされがちなのが、『国内連絡先』の確保です。
これは法的な「納税管理人」とは異なり、マンションの管理組合や建物管理会社との連絡窓口を指します。
なぜ必要なのか？
多くの分譲マンションでは、管理規約等のルールで「海外居住の所有者は、日本国内に連絡先（代理人）を定めること」が求められています。
・主な役割：総会案内の受取、消防点検のお知らせ、管理費請求書の受取など。
・緊急時の対応：漏水事故などが起きた際、管理会社から連絡が入る窓口となります。
責任の範囲
ここで重要なのは、「国内連絡先 ＝ 連帯保証人ではない」という点です。
あくまで「郵便物の受取」や「オーナーへの連絡の取次ぎ」が役割であり、原則として金銭的な支払義務や賠償責任を負うわけではありません。
しかし、日本語での書類管理や緊急対応は、一般の方（ご友人や親族）には負担がかかる場合があります。そのため、実務上は不動産管理会社を国内連絡先として指定し、窓口業務を一本化するケースが多くなっています。
まとめ
海外からの不動産購入をスムーズに進めるには、以下の3つの準備が必要です。
1. 登記を通すための「宣誓供述書」
2. 税金を管理するための「納税管理人」
3. 日常連絡のための「国内連絡先」
これらは複雑に見えますが、適切な知識とパートナーがいれば決して難しいことではありません。
弊社では、外国人投資家様や海外在住の方に向けた不動産仲介、および購入後のサポートを行っております。 手続きや管理についてご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。
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