はじめに：その土地、本当に安全ですか？
こんにちは！
みなさんは、ニュースなどで「盛土（もりど）」という言葉を耳にしたことはありませんか？
2021年に静岡県熱海市で発生した痛ましい土石流災害。あの原因の一つとされたのが、不適切な「盛土」でした。これを受けて、私たちの命と暮らしを守るために法律が抜本的に改正され、2023年（令和5年）5月から「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）が施行されています。
「法律の話なんて難しそう…」と思ったあなた。 実はこの法律、これから家を建てる人、土地を買う人にとっては「知らないとリスクが高すぎる」とても重要なルールなんです。
今回は、この新しい法律について、専門用語をなるべく使わずにわかりやすく解説します。
そもそも「盛土規制法」って何？
これまでも「宅地造成等規制法」という法律はありましたが、対象エリアが限定的でした。
新しい「盛土規制法」の最大の特徴は、「隙間（すきま）のない規制」です。
これまでは「宅地（人が住むエリア）」と「森林・農地」で法律の管轄が分かれており、規制の空白地帯が存在していました。悪質な業者がその隙間を狙って危険な盛土を行うケースがあったのです。
今回の改正で、土地の用途（宅地か森林かなど）にかかわらず、危険な盛土が行われる可能性のあるエリアはすべて規制の対象となりました。
ここが変わった！主なポイント
全国一律の安全基準： 宅地も森林も農地も、危険なエリアはすべて規制対象に。
許可制の厳格化： 一定規模以上の工事には、知事等の許可が必ず必要に。
罰則の強化： 違反した場合の罰金が、法人には最大3億円（！）と非常に重くなりました。
マイホーム購入・所有への影響は？
「業者の話でしょ？ 私たちには関係ないのでは？」 いいえ、そんなことはありません。
一般の消費者にとっても、以下の3つの点で大きな影響があります。
1. 安全性の確認（インスペクション）
その土地が「規制区域」に入っている場合、過去に適切な工事が行われたか、擁壁（ようへき）が安全かどうかの確認がより重要になります。規制区域内の物件を購入する際は、不動産会社による重要事項説明で必ず説明があります。
2. リフォームや庭造りへの制限
すでに家を持っている場合でも、規制区域内で一定規模以上の「切土」や「盛土」を行う場合（例：高い擁壁を作る、大規模な庭の造成など）、都道府県知事の許可が必要になるケースがあります。「自分の土地だから自由に工事できる」とは限らなくなります。
3. コストへの影響
安全基準を満たすための擁壁工事や地盤改良が必要になる場合、建築コストが従来よりも高くなる可能性があります。逆に言えば、「安すぎる土地」には、後から莫大な安全対策費がかかるリスクが潜んでいるかもしれません。
失敗しないための3つのチェックポイント
これから不動産を購入する際、この法律を踏まえてどこを見るべきか。プロの視点でアドバイスします。
① ハザードマップと規制区域を重ねて見る
自治体のホームページ等で公開されている「ハザードマップ」を確認しましょう。
そして、検討している土地が「宅地造成等工事規制区域」や「特定盛土等規制区域」に入っているかを確認してください。 ※規制区域内だから「買ってはいけない」わけではありません。「より慎重な地盤調査が必要」というサインです。
② 「検査済証」の有無を確認する
造成地（山を切り開いて作られた住宅地など）を購入する場合、その造成工事が役所の許可を得て、最後に検査に合格しているかを示す「検査済証（けんさずみしょう）」があるかどうか。
これは非常に重要です。不動産会社の担当者に必ず聞いてください。
③ 信頼できる不動産会社をパートナーにする
法律は複雑で、エリアごとの指定状況も随時更新されます。最新の規制状況を正確に把握し、メリットだけでなくリスクまできちんと説明してくれる不動産会社を選ぶことが、最大の防御策です。
まとめ：安全な暮らしのために
盛土規制法は、一見厳しいルールのようですが、裏を返せば「私たちが安心して住める土地の基準が明確になった」ということです。
「この土地、気に入ったけど法的に大丈夫かな？」 「古い擁壁があるけど、再建築できるのかな？」
そんな不安を感じたら、ぜひ専門家にご相談ください。 私たち株式会社ジャスティスは、法律に基づいた正確な調査で、お客様の安心安全な不動産取引をサポートします。