「海外転勤が決まったけれど、自宅を賃貸に出したい」「海外在住のまま日本の不動産を購入・売却したい」 そんな時に必ず直面するのが、日本の税金の問題です。
日本に住んでいない「非居住者」が日本の不動産から所得を得たり、固定資産税を納めたりする場合、本人に代わって税務処理を行う「納税管理人」の選任が法律で定められています。
これを知らずに放置すると、「税金の納付書が届かない」「無申告加算税などのペナルティ」「売却時のトラブル」といったリスクを招くことも。今回は、不動産のプロが納税管理人の仕組みと注意点をわかりやすく解説します。
1. 納税管理人とは？なぜ「非居住者」に不可欠なのか
納税管理人とは、日本国内に住所を持たない納税者に代わって、以下の業務を行う代理人のことです。
①税務署等からの書類の受け取り
②確定申告書の提出
③税金の納付（支払い）
④還付金の受け取り
1年以上海外に住む日本人（海外居住者）や、海外在住の外国人投資家は、税法上の「非居住者」となります。日本の役所は海外へ納付書を郵送しないケースが多いため、国内に「窓口」を作る必要があるのです。
2. どんな時に「納税管理人」が必要？3つの代表例
不動産オーナーにとって、以下のケースでは避けて通れません。
① 不動産を賃貸に出して収益を得ている場合
家賃収入から経費を差し引いて利益が出る場合、毎年2月〜3月に確定申告が必要です。
関連リンク： 国税庁｜所得税の納税管理人の届出手続
② 不動産を売却した場合
移住後に日本の不動産を売却し、売却益（譲渡所得）が出た場合、その翌年に申告が必要です。
納税管理人がいないと、スムーズに売却手続きが進まないこともあります。
③ 固定資産税・都市計画税の支払い
収入の有無にかかわらず、不動産を所有している限り毎年発生します。
自治体（都税事務所や市役所）に届け出ることで、管理人の元へ納付書が届くようになります。
関連リンク： 山口県税務課
外国人投資家が特に注意すべき「源泉徴収」のルール
海外在住者が日本の不動産を貸したり売ったりする場合、借り手や買い手が代金の20.42％（または10.21％）」をあらかじめ天引きして国に納める（源泉徴収）ルールがあります。
プロのアドバイス： 「手取り額が減ってしまう！」と驚かれるかもしれませんが、これは仮払いの性格が強く、確定申告を行うことで払いすぎた税金が戻ってくる（還付）ケースが多いのです。この還付手続きを行うためにも、納税管理人の存在が不可欠です。
関連リンク：国税庁｜非居住者に支払う不動産の賃借料等
4. 納税管理人は誰に頼める？資格は必要？
納税管理人は、日本国内に住所がある人であれば、家族・友人・法人など、誰でもなることができます。
親族・知人： 信頼できる方がいる場合は一般的ですが、税務知識が必要な申告業務は負担になることもあります。
税理士： 確定申告まで含めてプロに任せる場合、最も確実です。
不動産管理会社： 固定資産税の納付代行など、実務的なサポートを行う会社もあります。
5. 手続きのタイミングと流れ
1. 管理人の選定： 出国前（または購入時）に依頼先を決めます。
2. 届出書の作成・提出： 管轄の税務署（所得税用）と自治体（固定資産税用）の両方に提出します。
3. 運用開始： 納付書が管理人に届き、管理人が本人に代わって納税します。
まとめ：安心の不動産経営は「正しい準備」から
「納税管理人」の手続きは、海外からでも可能ですが、出国前に済ませておくのが最もスムーズです。
特にインバウンドで日本の不動産を購入される外国人オーナー様にとっては、言葉や商習慣の壁を取り払うための重要なパートナーとなります。