不動産の売却相談を受けていると、
登記や境界とは別のところで、こんな話が出てくることがあります。
登記や境界とは別のところで、こんな話が出てくることがあります。
「昔、隣の人と何か約束していた気がする」
「書面はないけど、ずっとそうやって使ってきた」
「父の代の話なので、詳しくは分からない」
「書面はないけど、ずっとそうやって使ってきた」
「父の代の話なので、詳しくは分からない」
一見すると、
「もう何十年も前の話だし、今さら関係ないのでは？」
と思われがちです。
「もう何十年も前の話だし、今さら関係ないのでは？」
と思われがちです。
しかし不動産の世界では、
昔の覚書や口約束が、売却時に“無視できない問題”として浮上することがあります。
昔の覚書や口約束が、売却時に“無視できない問題”として浮上することがあります。
書面がなくても問題になるのはなぜか
不動産取引では、
「契約書がなければ効力がない」と思われがちですが、
すべての約束が書面を必要とするわけではありません。
「契約書がなければ効力がない」と思われがちですが、
すべての約束が書面を必要とするわけではありません。
民法上、契約は当事者同士の合意があれば成立します。
つまり、
書面が残っていない当事者がすでに亡くなっているという場合でも、
事実上の合意や継続した使用実態があれば、法的な意味を持つ可能性があるのです。
事実上の合意や継続した使用実態があれば、法的な意味を持つ可能性があるのです。
よくある「昔の覚書・口約束」の具体例
実務で特に多いのは、次のようなケースです。
・越境を黙認していたケース
塀・雨どい・屋根・樹木などが、
お互いに「お互い様」という感覚で放置されてきた。
お互いに「お互い様」という感覚で放置されてきた。
・通路や敷地の一部を使わせているケース
「ここは通っていい」「この部分は使っていい」と
長年、事実上の利用が続いている。
長年、事実上の利用が続いている。
・駐車・倉庫・物置の使用
土地の一部を、書面なしで第三者が使い続けている。
これらは、
売却時に買主が最も気にするポイントでもあります。
売却時に買主が最も気にするポイントでもあります。
売却時に表面化しやすい理由
こうした問題は、
普段の生活ではほとんど意識されません。
普段の生活ではほとんど意識されません。
しかし売却となると、
買主が現地を細かく確認する
金融機関が物件調査を行う
仲介業者が権利関係を洗い出す
この段階で、
「今まで暗黙の了解だったこと」が一気に表に出てきます。
「今まで暗黙の了解だったこと」が一気に表に出てきます。
結果として、
条件の見直し
引渡しまでに解消を求められる
トラブルを嫌って買主が離れる
といった事態につながることがあります。
「昔の話だから関係ない」は通用しないことも
特に注意が必要なのは、
長期間にわたって使用や黙認が続いている場合です。
長期間にわたって使用や黙認が続いている場合です。
内容によっては、
地役権
使用貸借
慣習上の合意
などとして、
法律上、無視できない扱いを受ける可能性があります。
法律上、無視できない扱いを受ける可能性があります。
もちろん、
すべてがそのまま権利として認められるわけではありません。
しかし、売却時に説明や整理が必要になる可能性は高いのです。
すべてがそのまま権利として認められるわけではありません。
しかし、売却時に説明や整理が必要になる可能性は高いのです。
売却前にやっておくべき確認ポイント
昔の覚書や口約束が気になる場合、
売却前に次の点を整理しておくことが重要です。
売却前に次の点を整理しておくことが重要です。
どんな内容の約束だったのか
誰と誰の間の話なのか
現在もその状態が続いているのか
現地で第三者の使用が確認できるか
「はっきり分からない」こと自体が、
売却時のリスクになります。
売却時のリスクになります。
専門家に相談する価値がある理由
この種の問題は、
法律だけで割り切れない
人間関係や地域性が絡む
下手に動くと関係が悪化する
という特徴があります。
だからこそ、
売却を決めてから慌てるのではなく、
事前に不動産の専門家へ相談し、整理の方向性を決めておくことが大切です。
売却を決めてから慌てるのではなく、
事前に不動産の専門家へ相談し、整理の方向性を決めておくことが大切です。
まとめ｜「見えない約束」こそ売却前に確認を
書面がなくても問題になるケースはある
長年の使用実態は軽視できない
売却時に初めて表面化しやすい
早めの整理が、取引をスムーズにする
不動産は、
登記簿に載っていない事情が価格や条件に影響する世界です。
登記簿に載っていない事情が価格や条件に影響する世界です。
「昔のことだから大丈夫」と思わず、
気になる点があれば、
売却を考え始めた段階で一度整理しておくことをおすすめします。
気になる点があれば、
売却を考え始めた段階で一度整理しておくことをおすすめします。