「この家、まだ住宅ローンが残っているんですが、売れますか？」
不動産の売却相談で、非常によく聞かれる質問です。
結論から言えば、抵当権が残っていても、不動産は売却できます。
結論から言えば、抵当権が残っていても、不動産は売却できます。
ただし、そこには必ず守らなければならない手順と、
事前に知っておかないとトラブルになりやすいポイントがあります。
事前に知っておかないとトラブルになりやすいポイントがあります。
今回は、初めて不動産を売る方にも分かるように、
「抵当権」と「売却」の関係をやさしく解説します。
「抵当権」と「売却」の関係をやさしく解説します。
抵当権とは？簡単に言うと何のためのもの？
抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、
土地や建物を担保として金融機関が設定する権利です。
土地や建物を担保として金融機関が設定する権利です。
もしローンが返済できなくなった場合、
金融機関はその不動産を競売にかけて回収できる仕組みになっています。
金融機関はその不動産を競売にかけて回収できる仕組みになっています。
そのため、登記簿を見ると、
所有者の名前
抵当権者（銀行など）
債権額（借入金額）
といった情報が記載されています。
抵当権が残っていると「そのままでは売れない」
重要なポイントがあります。
抵当権が残ったままの不動産は、原則として買主に引き渡せません。
なぜなら、買主から見れば
「いつ競売にかけられるか分からない不動産」になってしまうからです。
「いつ競売にかけられるか分からない不動産」になってしまうからです。
そのため、
👉 売却と同時に抵当権を抹消すること
これが絶対条件になります。
👉 売却と同時に抵当権を抹消すること
これが絶対条件になります。
住宅ローンが残っていても売れる仕組み
では、ローンが残っている場合、どうやって売却するのでしょうか。
一般的な流れは次の通りです。
① 不動産を売却する
売買契約を結び、決済日を決めます。
② 売却代金でローンを完済する
決済日に、
買主からの売却代金
必要に応じて自己資金を補填
して、住宅ローンを完済します。
して、住宅ローンを完済します。
③ 抵当権を抹消する
金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、
司法書士が登記を行います。
司法書士が登記を行います。
👉 売却・完済・抹消は、同じ日に同時進行
これが実務の基本です。
これが実務の基本です。
売却価格がローン残高を下回る場合の注意点
ここで、注意が必要なケースがあります。
それは、
売却価格 ＜ 住宅ローン残高
いわゆる「オーバーローン」の状態です。
売却価格 ＜ 住宅ローン残高
いわゆる「オーバーローン」の状態です。
この場合、
不足分を自己資金で用意できるか
金融機関が抵当権抹消に応じるか
といった問題が発生します。
自己資金で補えない場合は、
任意売却
金融機関との個別交渉
など、通常の売却とは異なる対応が必要になることもあります。
「とりあえず売りに出す」は危険な理由
抵当権付き物件の売却では、
ローン残高の正確な把握
抹消に必要な金額の確認
決済スケジュールの調整
これらを事前に整理しておかないと、
契約後に話が進まなくなることがあります。
契約後に話が進まなくなることがあります。
特に地方では、
「売れると思っていた価格では足りなかった」
というケースも少なくありません。
「売れると思っていた価格では足りなかった」
というケースも少なくありません。
まとめ｜抵当権がある不動産こそ、事前相談が重要
抵当権が残っているからといって、
不動産が売れないわけではありません。
不動産が売れないわけではありません。
しかし、
住宅ローンの状況
売却価格の現実性
金融機関との調整
これらを最初に整理するかどうかで、
売却がスムーズに進むかどうかが大きく変わります。
売却がスムーズに進むかどうかが大きく変わります。
「売れるかどうか分からないから相談しづらい」
そう感じる方こそ、
実は一番早く相談した方が良いケースかもしれません。
そう感じる方こそ、
実は一番早く相談した方が良いケースかもしれません。