不動産を購入したときや、相続が発生したとき、
「とりあえず共有名義にしておけば安心だろう」
そう考える方は少なくありません。
「とりあえず共有名義にしておけば安心だろう」
そう考える方は少なくありません。
しかし実務の現場では、共有名義にしたことで身動きが取れなくなった不動産を数多く見てきました。
この記事では、不動産業に長く携わってきた立場から、
共有名義の仕組み・リスク・対処法をわかりやすく解説します。
この記事では、不動産業に長く携わってきた立場から、
共有名義の仕組み・リスク・対処法をわかりやすく解説します。
不動産の共有名義とは？【初心者向けに解説】
不動産の共有名義とは、
一つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。
一つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。
登記簿には
「A 持分2分の1」「B 持分2分の1」
といった形で、それぞれの持分割合が記載されます。
「A 持分2分の1」「B 持分2分の1」
といった形で、それぞれの持分割合が記載されます。
共有名義になる主なケースは次の通りです。
夫婦で住宅ローンを組み、持分を分けた場合
親の不動産を兄弟姉妹で相続した場合
相続時の話し合いがまとまらず、とりあえず共有にした場合
共有名義の不動産で「できること」「できないこと」
共有名義の不動産は、一人の判断では自由に処分できません。
単独でできること
日常的な管理行為（草刈り、簡易的な補修など）
共有者全員の同意が必要なこと
不動産の売却
賃貸に出す
建物の解体
大規模なリフォーム
抵当権の設定
共有者のうち一人でも反対すれば、何も進まない
これが共有不動産の最大の特徴です。
これが共有不動産の最大の特徴です。
不動産を共有名義にするメリットとデメリット
メリット
相続時に「平等に分けた」形を取りやすい
購入時の資金負担を分けられる
デメリット
売却や活用に全員の同意が必要
意見の不一致が起きやすい
時間の経過とともに権利関係が複雑になる
実務上、デメリットの方が後から重くのしかかるケースが圧倒的に多いのが実情です。
相続で共有名義になりやすい理由とは
相続の場面では、
兄弟姉妹で誰が相続するか決められない
揉めたくないので、とりあえず共有にする
不動産以外に分ける財産が少ない
こうした理由から、共有名義が選ばれがちです。
しかしこの「とりあえず」が、
将来のトラブルの入口になることは珍しくありません。
将来のトラブルの入口になることは珍しくありません。
共有不動産で実際によくあるトラブル事例
兄弟姉妹で意見が合わず売却できない
「売りたい」「残したい」「関わりたくない」
立場が違えば、話がまとまらないのは自然なことです。
立場が違えば、話がまとまらないのは自然なことです。
結果として、
誰も使わない空き家が放置されるケースが多く見られます。
誰も使わない空き家が放置されるケースが多く見られます。
共有者が亡くなり、さらに共有が増える
共有者の一人が亡くなると、
その持分はさらに相続されます。
その持分はさらに相続されます。
2人共有 → 5人、6人共有へ
こうして権利関係が雪だるま式に複雑化していきます。
こうして権利関係が雪だるま式に複雑化していきます。
空き家になり、固定資産税だけを払い続ける
利用していなくても、
固定資産税
管理費
草刈りや最低限の維持費
は発生します。
れが、いわゆる**「負動産」**の典型例です。
れが、いわゆる**「負動産」**の典型例です。
共有名義の不動産は勝手に売却できる？
結論から言うと、できません。
共有不動産の売却には、
共有者全員の同意が必要です。
共有者全員の同意が必要です。
「自分は半分持っているから売れるはず」
そう思われがちですが、現実は違います。
そう思われがちですが、現実は違います。
共有持分だけを売ることは可能？注意点
法律上、自分の共有持分だけを売却することは可能です。
ただし実務では、
買い手が非常に限られる
価格が大きく下がる
見知らぬ第三者が共有者になる
といった問題があり、現実的な解決策にならないことも多いのが実情です。
共有名義の不動産が「負動産」になりやすい理由
共有名義の問題は、
今すぐ困らないため、先送りされやすい点にあります。
今すぐ困らないため、先送りされやすい点にあります。
しかし、
売却しようとしたとき
相続が重なったとき
誰かが反対し始めたとき
その時点では、選択肢が極端に少なくなっていることがほとんどです。
共有名義を避ける方法・解消する方法はある？
状況によっては、
相続時に単独名義にする
共有者間で持分を整理する
早めに売却し、現金で分ける
といった方法も検討できます。
重要なのは、
放置しないこと、早めに整理することです。
放置しないこと、早めに整理することです。
相続前に考えておきたい共有名義のリスク
「うちは仲がいいから大丈夫」
そう言われる方も多いですが、
人間関係は時間とともに変わります。
そう言われる方も多いですが、
人間関係は時間とともに変わります。
共有名義は、
その変化に対応しづらい所有形態だという点を、
ぜひ知っておいてください。
その変化に対応しづらい所有形態だという点を、
ぜひ知っておいてください。
不動産の共有名義で後悔しないためのポイント
共有にする前に「将来どうするか」を話し合う
相続が発生したら、できるだけ早く整理する
専門家に現実的な選択肢を確認する
これだけでも、将来の後悔は大きく減らせます。
まとめ｜不動産の共有名義は「平等」ではなく「責任の共有」
共有名義は、
一見すると公平な選択に見えます。
一見すると公平な選択に見えます。
しかし実際には、
自由に動かせない不動産を、複数人で抱える形になることも少なくありません。
自由に動かせない不動産を、複数人で抱える形になることも少なくありません。
共有名義・相続不動産でお悩みの方へ
不動産は、
「持ち方」次第で将来が大きく変わります。
「持ち方」次第で将来が大きく変わります。
当社では、
共有不動産・相続不動産・空き家について、
実務経験に基づいた現実的なご相談をお受けしています。
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「まだ先の話だから」と思っている今こそ、
一度、状況を整理してみませんか。
一度、状況を整理してみませんか。