再建築不可物件とは？知らずに買うと後悔する「接道義務」

不動産を探していると、相場より安く見える物件に目が留まることがあります。
その背景として多いのが、「再建築不可物件」という条件です。

「何となく不安だけど、詳しい理由が分からない」
「建て替えができないってどういうこと？」

このような疑問をお持ちの方に向けて、
本記事では建築基準法の事実に基づき、
再建築不可物件の基礎知識をやさしく整理いたします。

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再建築不可とは、

のことを指します。

その多くは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが理由です。

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建築基準法では、住宅を建てる土地について次のように定めています。

このルールを満たさない土地は、
建築物の新築・建て替えが認められません。

ここで注意したいのは、
地図上に道が描かれていても、それが必ずしも
建築基準法上の道路（＝行政が認定した道路）とは限らないという点です。

私道や昔から“通路として使われている道”もありますが、
必ずしも建築基準法上の道路とは認められていないケースが見受けられます。

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再建築不可に関するご相談の中で、よくいただく誤解を挙げます。

「道に面しているから大丈夫」
　→ 法的な“道路”でなければ接道義務を満たしません。

「通れる道があるから問題ない」
　→ 通行できるかどうかではなく、行政が“接道”を認めているかが重要です。

「大きくリフォームすれば住める」
　→ 大規模な改修は“建て替え扱い”となる場合があり、許可が得られないことがあります。

不動産は「見た目」と「法律上の扱い」が一致しないことがあり、
慎重な確認が欠かせません。

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一般的に、次のような点は事実として押さえる必要があります。

住宅ローンが利用しにくい（担保評価が取りづらい）

「安く買える」という魅力の裏側に、
こうした制約があるためです。

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再建築不可＝必ず避けるべき、というわけではありません。
実務では、以下のような改善例もあります。

隣地を一部取得し、接道条件を整える

隣接地所有者と協議し、道路の扱いを見直す

建て替えを前提とせず、賃貸用として活用する

ただし、これらは行政との協議や隣地調整が必要なため、
個人で判断されるより、専門家へご相談いただく方が安全です。

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はじめての方でも、以下の3点だけはチェックしておくと安心です。

① その道が「建築基準法上の道路」かどうか

市区町村で道路台帳の確認が可能です。

② 道路幅は4m以上あるか

4m未満でも「セットバック」により建築可能となる場合があります。

③ 接している長さが2m確保できるか

土地の形状によっては、微妙に不足するケースがあります。

この3つは、現場の不動産業者も必ず確認するポイントです。

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再建築不可物件は、
不動産の中でもとくに誤解が多い分野です。

しかし、
「なぜ建て替えできないのか」
「改善の余地はあるのか」
「購入してよい状況なのか」
このポイントを正しく整理するだけで、
物件の評価は大きく変わります。

当社では、
現地確認・役所調査・法的な背景の整理まで、
事実に基づく丁寧なサポートを心がけております。

気になる物件がございましたら、
どうぞお気軽にご相談ください。